恒大现金流保卫战，胜利
导读：相对于中小型民营企业而言 ， 恒大等大型房企的转型和降杠杆要容易得多 ， 不过依然需要企业有大魄力 ， 当断则断 ， 泰禾的例子为所有房企敲响了警钟 ， 为了“活下去” ， 只能一边寻求改变 ， 一边不遗余力地降杠杆、保卫现金流 。观察者网·大橘财经讯（文/张志峰 编辑/尹哲）11月3日晚间 ， 中国恒大发布“金九银十”销售战报 。
数据显示 ， 2020年9-10月 ， 企业实现合约销售金额1819.7亿元 。 截至10月31日 ， 企业累计实现合约销售金额6325.9亿元人民币 ， 已超过去年全年6010.6亿元的销售额 ， 并完成今年6500亿元销售目标的97.3% 。此外 ， 恒大在回款方面也卓有成效 。公告显示 ， 企业9-10月实现销售回款1358.5亿元人民币 ， 同比增长25.4% 。 今年1至10月份 ， 累计实现销售回款5307.4亿元 ， 已大幅超过去年全年4715.0亿元的销售回款额 ， 回款率为84% 。
事实上 ， 过去的2个月间 ， 恒大曾面临严峻挑战 。一面是“三道红线”新规之下 ， 剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项数据成为检验所有房企健康与否的标准；而另一面 ， 截至2020年6月30日 ， 恒大的有息负债余额8355亿元 ， 降负债迫在眉睫 。为此 ， 恒大全面打响了一场保卫现金流的战役 。除了9月初 ， 恒大集团董事局主席许家印亲自主持内部会议 ， 宣布全国所有楼盘7折优惠、全力回款之外 ， 企业的其他筹资活动也不曾间断 。首先 ， 许家印的豪华朋友圈网开一面 。9月29日晚间 ， 恒大集团发布公告称 ， 恒大地产与其1300亿战投投资中的863亿战略投资者签订补充协议 ， 这部分战投同意转为普通股权长期持有 ， 且股权比例保持不变 。 剩余的437亿战投中 ， 恒大已与155亿战略投资者商谈完毕 ， 目前正在办理手续 ， 另外282亿战投正在商谈中 。据了解 ， 在恒大地产集团增资协议暨补充协议签字仪式上 ， 苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、深业集团副总裁严中宇、嘉寓集团董事长田家玉等战投高管悉数出席 。这意味着 ， 恒大集团所有战投中有863亿（占比约66%）已经不再要求恒大履行回购义务 ， 这无疑大大缓解了恒大的资金压力 ， 给躁动的市场吃下一颗定心丸 。其次 ， 恒大旗下两大上市平台在接连回购美元债的同时 ， 又祭出股权融资的大招 ， 确保在降低负债的同时进一步保证现金流 。9月15日 ， 恒大汽车发行1.77亿股配售股份 ， 融资总额约39.99亿港元（约合人民币34.48亿元）；10月14日 ， 中国恒大亦折价配售2.61亿股新股 ， 筹集43亿港元（约合人民币37.07亿元） ， 募资款将用作再融资和一般营运资金 。最后 ， 作为重资产行业 ， 房地产企业在债务危机之下 ， 卖子瘦身也是一种常见的手段 。11月1日 ， 恒大公告称 ， 将持有广汇集团40.96%股权转让给申能集团 ， 直接为企业带来现金流148.5亿元 。“不止恒大 ， 整个房地产行业如今都在面临巨变 。 ”有资深投行人士告诉观察者网 。一方面 ， 随着“金银年代”的远去 ， 房地产行业进入存量房时代 ， 过去“高杠杆、高负债、冲规模”的模式早已行不通 ， 从万科的“活下去” ， 到阿里联合过半百强房企推出天猫好房平台 ， 加速去库存 ， 各大房企都在积极求变 。另一方面 ， 融资新规出台后 ， 楼市调控再次升级 ， 尤其是那“三道红线” ， 让房企压力俱增 ， 国企如万科、招商蛇口 ， 民企如旭辉、阳光城等 ， 都在缩减拿地支出、联合开发分摊风险、卖子瘦身、引入战投等股权融资……上述投行人士总结称 ， 相对于中小型民营企业而言 ， 恒大等大型房企或招商蛇口等国有企业的转型和降杠杆要容易得多 ， 不过依然需要企业有大魄力 ， 当断则断 ， 泰禾的例子为所有房企敲响了警钟 ， 为了“活下去” ， 只能一边寻求改变 ， 一边不遗余力地降杠杆、保卫现金流 。
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