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|2021年起，楼市或迎“降价雨”？央行新规，房企：已经开始酝酿了

【|2021年起，楼市或迎“降价雨”？央行新规，房企：已经开始酝酿了】在传统观念里 ， 有房才有家 ， 所以10年前人们只要有机会 ， 就会赶紧买房上车 。 然而随着教育水平越来越高 ， 新生代人群普遍认为“租房与买房无异” ， 并且经常挂在嘴边的一句话是“租房的压力要比买房小得多” 。
从字面意思上而言 ， 这个道理没错 ， 但是一旦家里有了孩子 ， 那就会深刻体会到买房有多好了 ， 子女落户需要买房、子女上学也需要买房、要想居住舒适也需要买房 ， 总之与家庭发展的方方面面都需要通过买房实现 ， 租房虽然可以 ， 但个方面显得非常麻烦 。
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买房怎么买 ， 掐准时间点很重要 ， 这也是过去炒房客能出奇制胜的关键因素 。 随着房价一路高歌猛进 ， 刚需买房似乎越来越遥不可及 ， 如何保障普通人能买房上车 ， 这是国家对楼市宏观调控的目的之一 ， 2017年调控250次 ， 2018年达到400次 ， 2019年直接冲破600次大关 ， 2020年1-6月份调控超过300次 ， 全年预计超去年同期 ， 调控之下 ， 房价或迎来新一轮变化 。
明年起 ， 楼市或迎“降价雨”？央行新规 ， 房企：已经开始酝酿了！
前不久 ， 央行和住建部召集主要房企进行座谈会 ， 提出了进一步压缩房企们融资贷款额度的三条红线 。 这三条红线 ， 可以说直接打中了房企的“七寸” ， 在过去的20年里 ， 房地产之所以以高利润著称 ， 关键在于与高周转、高负债挂钩了 ， 房地产本来属于实体经济行业 ， 硬是被金融资本的注入发展成了“高资金”的行业 ， 在资本的支撑下 ， 房企们大量拿地、大量预售 ， 房地产从精耕细作的行业变成了快进快出的流水线行业 ， 房地产质量和泡沫问题也日渐突出 。
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一旦房地产的融资受到限制 ， 那么房企们就无法实现高周转和高利润 ， 不管市场环境再好、买房人的积极性再高 ， 只要房企们的融资能力不足 ， 那么整个房地产开发速度都将大大受到制约 。
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍 。
对于三条红线的应对举措 ， 每个开发商表现不一 ， 专家预测：房企开始酝酿降价促销了 。 例如恒大、万科、碧桂园等都纷纷降价促销 ， 9-10月 ， 恒大开始了其历史上大幅度的降价促销活动 ， 所有楼盘可以七折促销 。 碧桂园宣传称最低可以25万元购买一套房子 。
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三条红线的力度真的这么大？万科郁亮认为 ， 这不亚于10几年前的土地招拍挂的改革力度 ， 三条红线下 ， 房企们今后不可能依靠高负债过日子了 ， 所以只能通过管理继续营造红利 ， 这对于大房企或许还有一线机会 ， 而中小房企自己能力本来就不足 ， 今后会越发尴尬 。 很显然 ， 对于房地产的改革约束今后将越来越多 ， 会不会像10年前的小煤矿一样 ， 一刀切关闭 ， 我们还不得而知 。
为啥说2021年楼市或迎“降价雨”呢？因为房企们还有1.5万亿债务要偿还 ， 而且市场已经转变了 ， 红利期结束 ， 空置房数量比重很大 ， 而且房地产税可期 。
1、住建部原副部长仇保兴指出 ， 国际惯例的空置率一般在5%左右 ， 城市化的峰值极端人均住房为40平米 ， 而我国城市化没达到75% ， 但是人均住房面积却达到40水平 ， 也就是说住房空置太高了 。 一方面城市还在继续建设房地产 ， 另一方面市场上的房子过剩 ， 在多数中小县城的地方 ， 住房空置率甚至超过30%以上 ， 只要夜幕降临的时候 ， 就会发现 ， 整个城市堪称一座“空城” 。
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2、与住房空置居高不下的一个政策呼之欲出 ， 那就是房地产税和空置税 。 住建部仇保兴认为 ， 空置税是有效抑制房地产空置浪费的一个有效举措 ， 在加拿大、法国等城市都有执行 ， 效果相当好 ， 空置税实行之后 ， 这些城市的住房都被高效利用起来 ， 空置率大大降低 ， 不仅起到了稳定房价的作用 ， 而且可以调节市场的住房资源配置 。
另外 ， 房地产税也正在路上 ， 根据2018年至2019年的新消息来看 ， 房地产税正在立法草案起草前期的讨论阶段 ， 虽然距离草案上会还有一定的时间距离 ， 但房地产税早会到来 ， 这是板上钉钉的事情了 ， 中国房地产之父孟晓苏直言 ， 房地产税的征收很简单“见房就收 ， 见证就退” ， 也就是说 ， 房地产税是针对房子的一种税收 ， 只要有房子那么就需要缴这项税费 ， 而且房产价值越高 ， 则需要缴纳的费用相对就越多 。
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这对于多套房、空置房将会是一个很大的坏消息 ， 空置房大量存在 ， 证明持有人并不是刚需 ， 而是炒房者或者投资者 ， 他们购买了大量房产闲置了 ， 房地产税将直接增加他们的费用负担 ， 那个 ， 一个必然的结果可以预期：房地产税和空置税落地的时候 ， 大量空置房源将源源不断抛向房地产市场 ， 到那个时候市场就会供大于求 。
所以 ， 房企们在面对以上种种不利信号的时候 ， 不提前降价促销 ， 怎么办呢 。


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