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中年|万科A：距离“绿线”只差4%丨三季报拆解④


中年|万科A：距离“绿线”只差4%丨三季报拆解④
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乐居财经 严明会 发自深圳
一周前 ， 万科集团董事会主席郁亮在深圳出席媒体交流会时表示 ， 房地产“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度 ， 万科争取明年回到“绿线” 。
刚刚披露的三季报显示 ， 万科距离“绿线”之差4% 。
前三季 ， 万科实现营业收入2414.9亿元 ， 同比增长7.9%；实现归属于上市公司股东的净利润198.6亿元 ， 同比增长8.9% 。 其中 ， 房地产业务结算面积为1725.0万平方米 ， 贡献营业收入2139.1亿元 ， 同比分别增长18.6%和7.4% 。
经营现金流暴增18倍
总览财报 ， 其中最大的亮点莫过于经营现金流的暴增 。 据财报 ， 前九月万科经营性现金流净额为333.8亿元 ， 同比暴增1824.62% 。 这部分现金流大增主要得益于“节流” 。 期内 ， 经营现金流流入3249.7亿元 ， 同比微降5.4个百分点 ， 与此同时 ， 经营现金流流出2915.9亿元 ， 较去年同期的3418.8亿元 ， 骤降502.9亿元 。

经营支出的大幅下降 ， 与今年拿地节奏和力度有关 ， 直至第三季度 ， 万科才进入拿地高峰 。 据披露 ， 万科前三季累计新增101个开发项目 ， 其中 ， 第三季度新增46个 ， 占比超过45% 。 公开资料显示 ， 万科第三季拿地金额达到670亿元 ， 是第一季度拿地金额的5倍以上 。
纵向对比来看 ， 今年前三季新增总建筑面积约1832.3万平方米 ， 同比下降35.3%；权益规划建筑面积约1066.4万平方米 ， 同比下降47.8% 。
除了拿地 ， 万科在对外投资上也稍有“收敛” 。 三季末 ， 投资现金流净额为61.9亿元 ， 同比回正 。 其中 ， 投资现金流出156.9亿元 ， 同比大幅下降52.9% 。
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?距离“绿线”只差4%
充足的现金流再次加强了财务安全边际 ， 截至9月底 ， 万科净负债率为27.6% ， 远低于主流房企；剔除预收款后的资产负债率约74.2% ， 较2019年末下降2.3个百分点 ， 自2018年以来 ， 这项指标持续下滑 ， 不断刷新新低 ， 目前距离“三条红线”中 ， 剔除预收款后的资产负债率上限为70%的及格线 ， 之差4个百分点 。

资产负债表显示 ， 万科手持货币资金1730.5亿元 ， 短期借款和一年内到期有息负债总和约850.7亿元 ， 现金短债比超过2倍 ， 没有短期偿债压力 。 从债务结构来看 ， 有息负债占总资产的比例为14.1% ， 且有息负债中66.8%为长期负债 。
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仨数据维稳净利率
截止三季度末 ， 万科销售毛利率约为29.94% 。 较去年同期的35.99% ， 下滑约6个百分点 ， 这是近三年来 ， 毛利率首次跌破30%关口 。 但净利率较稳 ， 仅微降0.32个百分点至12.45% 。
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这得益于利润表中的三个数据 。 第一 ， 降控管理费用 。 期内 ， 万科管理费用70.4亿元 ， 同比下降10.7% ， 省出来8.4亿元 。 第二 ， 投资收益提升 。 对联营企业和合营企业的投资收益约23.1亿元 ， 同比增长一倍有余 。 第三 ， 期内未计提资产减值损失 ， 而去年同期计提约16.5亿元 。 仅这三项粗略计算 ， 已为税后利润留出37亿净增空间 。
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截止三季末 ， 万科实现净利润为198.6亿元 ， 同比增长8.9% ， 跑赢营收增幅1个百分点 。 不过 ， 从增速来看 ， 有放缓迹象 。 去年同期 ， 万科营收、净利润增幅分别为27.2%、30.4% ， 约是今年的3倍 。 尤其营收增速 ， 从2018年三季末的50.3%下滑至7.9% ， 下滑42.2个百分点 。


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