上海|原报道 | 谁动了上海旧改“蛋糕”( 三 )
在旧改中沉淀了大量资本的 ， 还有进入上海已经将近20年的珠江投资 。 2015年2月 ， 珠江投资与上海闸北区政府签订协议 。 通过“毛地出让”形式获得了闸北区安康苑旧改项目 。
该项目是当时上海最大体量的一个旧改项目 ， 总占地面积近13万平方米 ， 地上总建筑面积近60万平方米 ， 这也是珠江投资当时版图内体量最大的项目之一 。 当时便有业内人士指出 ， 这对企业的资金压力和开发周期压力带来较大挑战 。
的确 ， 即便是当时以善于资本运作著称的珠江投资 ， 压力同样不小 。 据消息称 ， 由于珠江投资未能及时启动该基地动迁 ， 当时闸北区还曾一度想办法帮其解决融资贷款等问题 。
在政府力量加入之后 ， 该项目得以顺利开始动迁 。 据当时官方公示 ， 安康苑征地估价达到2.89万元/平方米 ， 这一数字甚至超过了当时许多土地的起拍楼板价 。 据相关人士估算 ， 该旧改项目要投入的成本或许会超过50亿元 。
资金 ， 无疑是贯穿旧改始终的一个关键词汇 。 由于周期长 ， 资金沉淀量大 ， 许多习惯于加杠杆和高周转的开发商对于“旧改”二字望而却步 。
从上海旧改市场的角度去看 ， 在经过了前几年的大力改造后 ， 成片的旧改区域已经不多 ， 大多数剩下的都是一些零散的“边角料” 。 加上当时上海的土地供应量仍保持在一定水平 ， 在彼时的开发商们看来 ， 似乎在增量市场上做布局会更为轻松和快速 。
存量时代与旧改“蛋糕”
就像每一个剧本都总会有起承转合一样 ， 上海的旧改市场在成本越发走高之后确实“冷清”了一些 ， 但事实上市场上的某些趋势早已出现 ， 这个旧改故事也在悄悄发生着变化 。
其实 ， 从2010年开始 ， 上海的土地供应量便开始出现减少的迹象 。 2015年以后 ， 土地供应量减少的幅度开始变得明显 。 到2017年上半年时 ， 上海的半年土地供应量一度创下了五年来的新低 。
数据显示 ， 2017年上半年上海土地公示87幅 ， 合计301.71公顷 ， 环比大幅下滑53% 。 从供应结构上看 ， 纯宅地推出30幅合计148.37公顷 ， 环比、同比分别下滑36%、13% 。 其中 ， 2017年前五月里均无纯商品住宅用地推出 ， 宅地均为动迁配套房用地 。
供应减少后 ， 直接导致的便是争夺加剧以及土地成本上升 。 据不完全统计 ， 仅是2015年和2016年间 ， 上海便拍出了12次“地王” ， 有些“地王”的楼面价甚至超过了10万元/平方米 。
地少地贵 ， 成为了不少当时在上海发展的开发商们的共同问题 。 巧妇难为无米之炊 ， 难拿地的开发商也开始不断想办法 ， 在招拍挂之外另开辟出一条拿地新路 。
这时候 ， “旧改”二字开始慢慢回到了开发商的视线中来 。 或许也是借势市场的变化 ， 上海市政府在2015年年底的新闻通气会上披露 ， 上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划 ， “十三五”期间 ， 上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造 。
相比起此前的“动迁” ， 拆除重建对于资金量的要求没有这么大 ， 这无疑是大大降低了房企们入场的门槛 。 与此同时 ， 房企们参与旧改的形式也变得丰富了许多 。
2016年9月 ， 光明地产(600708,股吧)与上海市奉贤区金汇镇政府签署项目合作协议 ， 涉及“城改”一级土地开发590亩 。 据了解 ， 该次合作为光明地产与代表金汇镇政府的上海奉贤金汇建设发展有限公司成立项目公司 ， 净地后再将地块定向挂牌出让给该项目公司 。
2017年开始 ， 关于存量市场的讨论声渐渐多了起来 ， 业内对于旧改的认知也渐渐从传统的物质层面的拆旧建新 ， 转变到了城市有机更新的阶段 ， “旧改”的概念和内涵也在不断扩大和丰富 。
随着长租公寓、共享办公等多元业态出现 ， 以及商业地产的快速崛起 ， 过去担心项目收益的时代早已过去 ， 市场给到旧改房企的选择也越来越多 。 万科、龙湖等企业早在2016年就开始在上海大量收购一些老旧物业进行改造 ， 打造成长租公寓项目等 。
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