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上海|原报道 | 谁动了上海旧改“蛋糕”( 二 )


第一批企业之所以会加入旧改大军 ， 其中一个主要原因便是旧改动迁需要大笔资金 ， 而政府财政能力有限 ， 因此不得不引入市场资本 。 例如中远 ， 其之所以参与到上海“两湾一宅”旧改项目 ， 正是因为该工程所需的动迁资金高达23.8亿元 ， 不得已之下 ， 政府决定联合市场解决 。
说到资金 ， 除了“国字头”的房企之外 ， 当时的内地房企规模都还不大 ， 资金实力也不高 ， 相对来说参与度会低一些 ， 而起步早于内地的香港房企们却已经有了分一杯羹的经济实力 。
瑞安 ， 是最早开始进入上海旧改市场的香港企业之一 。 最早在1996年 ， 瑞安集团便获得了太平桥地区重建项目的发展权 。 而也正是这一次的尝试 ， 让瑞安在上海站稳了脚跟 。
在这个项目中 ， 瑞安最大的收获无疑是最打造出了一个名为“上海新天地”的商业项目 ， 这是国内首个大型旧改商业项目 。 借此赚得盆满钵满的同时 ， 瑞安也顺利在上海打造出了一张属于自家企业的“旧改名片” 。
千禧年之后 ， 新湖中宝(600208,股吧)、升龙地产、珠江投资等外来房企也开始陆续进入上海旧改市场 。 这个时候 ， 或许政府早已不需要像最开始那样遍寻不着合作者 。 尽管房地产行业当时的大趋势仍是增量市场的规模竞逐 ， 但在上海 ， 已经有越来越多社会资本进入到这一行业当中 。
在这个房企队伍里 ， 以上海地产集团为代表的本土国有企业仍是主力军 。 数据显示 ， 在上海市政府提出的“十一五”期间 ， 上海地产集团在杨浦、闸北、黄浦、普陀等区均有改造任务 ， 占拆迁总量的25% 。
走高的成本
当然 ， 抛开民生的角度 ， 用企业的眼光去看 ， 这块旧改“蛋糕”并不是这么好分的 。
回想最初 ， 之所以政府决定联合市场的力量来解决旧改问题 ， 最为关键的原因之一便是资金问题 。 而这条难题 ， 同样适用于参与旧改的地产商们 。
说到成本问题 ， 不得不提到上海最初实行的“毛地出让”旧改政策 。 所谓“毛地出让” ， 指的是政府按土地现状出让 ， 由开发商承担拆迁补偿安置费用 。
这是在旧改刚起时为了解决资金问题而实施的政策 ， 加上当时房地产市场也在兴起 ， 所以在特定时期内 ， 该政策确实起到了不小的作用 。
在上海“2000年前拆除365万方危棚简房”时期 ， 以及上海“十五计划”中新一轮的旧区改造里 ， 主要采用的便是这种“毛地出让”的方式 。 上文中提到的中远置业负责的“两湾一宅”旧改项目 ， 也同样是以“毛地出让”的方式完成的 。
对于开发商而言 ， 该政策的主要收益来源便是土地的级差地租收益 。 与此同时 ， 为了吸引开发商参与 ， 政府方面也会相应采取减免或缓交土地出让金、实施财政补贴等优惠政策 。
由于“毛地出让”要求开发商承担拆迁补偿安置费用 ， 所以对于刚刚拿下旧改项目的开发商而言 ， 首先要面临的资金压力便是来源于动迁资金 。
随着房地产市场的快速发展 ， 市场价格持续走高 ， 开发商们动迁的成本和难度也随之增加 。 据2013年时的一份调研报告显示 ， 在那之前由于“毛地出让”遗留下来的地块约有123块 ， 涉及地块内居民9万余户 。
其中 ， 有部分地块出让时间较早 ， 由于后续市场的发展 ， 加上资金、收益、市场预期等诸多因素的改变 ， 负责项目的开发商迟迟未能完成动迁 。
值得一提的是 ， 即便是早早进入上海旧改市场的瑞安 ， 彼时也曾毫不掩饰的表达过做旧改的困难之处 。
2013年6月初 ， 瑞安房地产主席罗康瑞曾在和时任虹口区区委书记的孙建平会见时表示：“一直做得很辛苦” 。 不过 ， 当时罗康瑞也表示 ， 不管困难多大 ， 瑞安都会坚持完成目前在上海参与的旧城改造项目 ， “虽然很辛苦 ， 但没有想过要退出” 。
而让瑞安“叫苦”的项目 ， 或许正是当年同样用“毛地出让”方式拿下的虹镇老街旧改项目 。 从该项目启动到罗康瑞和孙建平会见时 ， 已经过去了近16年的时间 。 漫长的旧改过程对于瑞安而言考验不小 。 截至当时 ， 瑞安已经在虹镇老街几个地块投入超过100亿元 。


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