子木聊房|尖岗山壹号花园三大卖点，一个都不成立( 二 )
有人说 ， 宝中实验毕竟也是宝中的分校 ， 而且离项目这么近 ， 如果最后学区划分确定可以就读 ， 看起来也不错 。
但是 ， 作为一所新学校 ， 宝中实验虽然软硬件条件都不错 ， 但2021年才首次中考 ， 成绩到底怎么样 ， 未来能不能达到宝中的高度 ， 现在谁也不好说 。
以我多年观察的经验看 ， 分校绝无可能等同本校 ， 新校很难赶上传统名校 。 宝中成绩再好 ， 也和宝中实验没啥关系 。
南外和南二外的深圳湾学校、赤湾学校 ， 都是典型的反面案例 。
尤其自建校以来就贴满各种“名校”标签的深圳湾学校 ， 附近的房价一度被炒到25万/㎡以上 。 但是今年的录取成果 ， 却是惨不忍睹 。
据传 ， 2020年深圳湾学校共有87人 ， 仅有2人超过了430分 ， 四大率在2%左右 ， 排名南山区倒数第三 。
深圳湾学校至少还有非常优质的生源 ， 未来成绩还可以慢慢提升 。 但宝中实验周边都是老破旧和农民房 ， 生源五湖四海 ， 想要出成绩 ， 更是难上加难 。
02
尖岗山壹号花园的第二大卖点 ， 是近地铁 。 开发商宣称 ， 可以“畅享片区内六大文体公建” 。
本文插图
从地图上看 ， 项目距离地铁5号线兴东站 ， 大约600米的步行距离 ， 确实不算远 。
本文插图
但说实话 ， 现在深圳的新盘 ， 除了东部偏远郊区 ， 基本小区1000米内都会有地铁 。 对于一个标榜豪宅的项目来说 ， 近地铁并不是什么特别值得吹嘘的概念 。
而且 ， 项目本身虽然靠近地铁站 ， 但由于靠近小区大门的几栋都是回迁房 ， 位于小区内部的商品房离地铁其实不算近 ， 从出门到上地铁可能需要15-20分钟 。
从实际体验来看 ， 这个盘的交通和配套 ， 也并没有开发商宣传的那么便利 。
由于位置比较偏 ， 项目自带的一些生活配套以及沿街商铺 ， 大概80%以上都是餐饮店 ， 以及一些生活超市等其他店铺 。
购物、吃饭还算就近方便 ， 就是不够高大上 。
想获得大型购物中心、优质医疗资源的体验 ， 就必须去到尖岗山之外的片区才能享受到 。
但是 ， 这些重要大型的民生配套 ， 看着跟楼盘的直线距离比较近 ， 可实际上 ， 靠公共交通出行的话 ， 未必如你想像的那么快捷 。
我用百度地图查了一下 ， 如果从尖岗山壹号花园的花园中心出发 ， 乘坐公共交通工具到达这些地方 ， 路程距离都在2.6-4.5公里区间以内 ， 但是算上走路、换乘 ， 预计耗时都要25-40分钟不等 。
在交通顺畅的情况下 ， 自驾或打车出行的效率反而会比地铁更高 。
然而 ， 项目门口的上川路只是二车道 ， 再加上旁边就是学校 ， 遇到放学高峰期 ， 光接送孩子的车 ， 就足以把这条路堵到瘫痪 。
03
项目的第三个卖点 ， 是位于尖岗山豪宅区 ， 靠近尖岗山公园 。
在开发商的宣传资料里 ， 深圳尖岗山片区被美国某杂志评为“世界十大顶级豪宅区” ， 与美国比弗利山庄、欧洲阿尔卑斯山麓齐名 。
本文插图
但熟悉深圳的人都知道 ， 与香蜜湖、深圳湾这几个公认的豪宅区相比 ， 尖岗山的豪宅片区定位 ， 认可度并不高 。
早在10年前 ， 尖岗山片区就靠着丰富的山水资源开始打造豪宅区 ， 但由于整体配套不够成熟 ， 发展较为缓慢 ， 经过多年的市场洗礼 ， 依旧不温不火 。
尖岗山的新房供应很少 ， 今年入市新盘只有越秀和樾府 ， 均价9.03万/㎡ ， 备案房源274套 ， 但参与摇号的只有220批客户 ， 中签率超过100% ， 开盘成绩非常一般 。
推荐阅读
- 农业行业观察|案例|壹号土鸡如何炼成？复制成功，且在擅长领域创业
- |家电涨幅居前 圆梦壹号获利颇丰
- 滨海宝安|宝安·尖岗山国家高新区宣传推介暨空间资源对接会今日下午举行
- 子木聊房|4点有别于市场认知 世茂服务（00873.HK）或被严重低估
- 中年|一场深创赛，让我们重新认识尖岗山