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大佬齐发声、省级城投信托违约及X桂园现金流首转负( 三 )

大佬齐发声、省级城投信托违约及X桂园现金流首转负
第四篇文章：《X桂园丨老司机踩刹车 ， 后面的追尾了》来源：地产三哥大佬齐发声、省级城投信托违约及X桂园现金流首转负
九阴真经是江湖高手们追求的绝学 。它是一门高深莫测的武功 ， 随便练上一点就能闯荡江湖 ， 比如黑风双煞的陈玄风和梅超风的九阴白骨爪才是皮毛 ， 就把江南七怪就打得满地找牙 。高手修炼半部就能让武功突飞猛进 ， 比如黄药师 。 瞎练也能有所成就 ， 比如欧阳锋 。像郭靖这样的天资驽钝、但基础扎实的小青年学会之后就更牛逼了 。厉害点的高手多多少少学了点九阴真经 。房地产开发行业也有一个绝学：高周转 。X桂园是高周转的一代宗师 ， 这个招数后来被大家都学去了 。X桂园2020上半年依然很快 ， 销售很猛 ， 回款率很高 ， 但数据背后藏着一些小秘密 ， 这些秘密告诉我们：时代真的不同了 。四年来 ， X桂园经营现金流首次转负 。十三年来 ， X桂园融资现金流首次转负 。前方路险弯多 ， 老司机也在刹车 。一、X桂园的负债结构2020年中期报告显示 ， X桂园的负债总额1.73万亿元 ， 资产负债率88.03% ， 在监管部门的三道红线中 ， X桂园只踩中一条红线：剔除预收款后的资产负债率是81.9% 。另外两条线：净负债率58%；现金短债比1.94 ， 都在安全范围内 。为什么同样高负债、高杠杆、高周转 ， X桂园这么安全呢？重温一下杠杆结构的原因：有息借贷、对上下游的贸易占款、预售款是三个杠杆 ， 碧桂园这三块负债在1.7万亿的总负债中各自是什么分量呢？大佬齐发声、省级城投信托违约及X桂园现金流首转负
有息借贷占比只有20% ， 对上下游的贸易占比20% ， 预售产生的合同负债占比40% 。其他应付款项和其他应收款基本上是关联公司的往来款 ， 两笔差不多 。X桂园的负债结构模型中 ， 借贷只占到20% 。做个对比 ， 万科是什么情况呢？大佬齐发声、省级城投信托违约及X桂园现金流首转负
X桂园这三项杠杆的力度和万科很接近 。事实证明 ， 这个模型一定是成功的模型 ， 在负债的各项杠杆分布中存在这么一个合理的比例：预售款：应付账款：有息借贷：其他负债=40：20：20：20 。预售款是最好的杠杆着力点 ， 而这正是阳光城、奥园、中梁、新城、中南建设一批快速膨胀的黑马的不二选择 。如果说销债比是指导思想 ， 那么X桂园345模式就是落地的操作手册 ， 是房地产行业的九阴真经：拿到地设计就基本完成 ， 3个月开盘 ， 4个月资金回正 ， 5个月资金再周转 。来自预售的合同负债：量大、安全、无息 ， 只要在2-3年后顺利竣工交房即可 ， 尤其是在房价看涨的时代 ， 预售的高潮一波借一波 。二、X桂园现金流量表的“三负”今年上半年 ， X桂园现金流量表中三项现金流量全部为负 ， 净流出 。尤其是X桂园一直引以为傲的正向经营现金流今年上半年也是负,从2016年下半年转正以来 ， 四年来首次为负；同期融资现金流2007年上市以来年来也首次转负 。大佬齐发声、省级城投信托违约及X桂园现金流首转负
今年情况特殊 ， 受疫情影响 ， 经营性现金流下降的企业不少 ， 由正转负的房企不少 ， 但像X桂园这样三项都是净流出的房企在TOP20中没有（见文末附表） 。前面是个急转弯 ， 老师傅在点刹 。X桂园有足够的资本来踩刹车：足够的现金储备、巨大的合同销售回款 。大佬齐发声、省级城投信托违约及X桂园现金流首转负
在这“足够、巨大”的背后 ， 我们透过数据 ， 还能看出碧桂园的三个定量的现象：1、降价与促销：碧桂园销售金额下降5.4% ， 这个数据和国家统计局数据的全国数据接近 ， 但碧桂园的销售单价下降7% ， 疫情下大力度的降价促销是个原因 。2、开工与建设在加快：在销售依然强势、但拿地金额比2019年同期少了接近一半的情况下：1537亿元（2019H1）：814亿元（2020H1） ， 经营性现金流由正转负的背后 ， 应该是开工建设力度的加大 。3、对外合作在降低：除了降低有息借贷 ， 现金流量表中来自少数股东贡献的筹资金额从2019年上半年11.62亿元下降至0.35亿元 。主动中有被动 ， 老司机踩了刹车 ， 点刹 。X桂园经营现金流的下降是被动的：在较大力度降价促销之下 ， 同时大幅降低了拿地投入后 ， 经营现金流依然不能转正 ， 一方面的原因是开工建设的投入 ， 另一方面是因为已经顶到市场和政策的天花板了 ， 销售规模和回款无法上升、只能维持和下降了 。融资现金流为负则是主动的行为：青铜时代 ， 过日子要精打细算 ， 在足够的安全边际下：用长期低息债替换短期高息借贷 ， 降低财务费用；用强管控的模式逐渐替代项目跟投模式 ， 降低分红支出：用“组织优化”降低人力费用 。高周转模式找不到销售继续增长的出口 ， 一个时代过去了 ， 碧桂园的今天就是这个模式的高潮和拐点 。X桂园基本上已经落袋为安了 ， 只要把房子质量搞好 ， 就万事大吉 。 可这让一直循着这个套路修行追赶的黑马们情何以堪？三、TOP20房企的经营现金流


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