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我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”( 四 )

我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
一个常识是 ， 占地面积0.1平方公里企业总部大楼 ， 如中关村软件园里的百度科技园、联想总部、腾讯北京总部等 ， 就可以容纳3万员工 。下图：百度科技园：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
如果按照人均30平米住宅用地来配套（无论是买还是租） ， 以容积率3来计算 ， 考虑到60%左右的劳动力人口比率 。 那么这一栋企业大楼 ， 就需要5倍面积的住宅用地才够 。 而在规划图中 ， 实际是反了过来 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
简单来说就是：海淀只想要产业 ， 而不想要人口 ， 在海淀郊区规划了大比例产业用地而极少提供住宅 ， 无法做到“职住平衡” 。而从上图中的居住区到就业区缺乏直达的轨道交通 ， 巨量人口必须从昌平经过地铁+大巴换乘 ， 到海淀山后的科技园上班 。看完海淀的例子 ， 我们再来做一下国际对比 ， 下面来看东京和北京的建成区同比例对比图：图中东京的范围是“一都三县” ， 行政区面积1.3万+平方公里 ， 常住人口3500万+ 。图中北京的范围是北京直辖市+临近的燕郊、廊坊、涿州 。 其中北京的行政区面积是1.6+万平方公里 ， 常住人口2100万+ ， 地图中部分北京北部山区未包含在内 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
从上面两张对比图可以很明显的看出北京建成区和东京的不同：东京是极其连绵的都市区 ， 开发了除山地以外几乎所有可被开发的土地用于居住 ， 建成区面积显著大于北京 。北京有大量平原未被开发 ， 除中心城区外 ， 其余建成区程小组团式零散分布 ， 和中心城区之间有大量未开发空地（耕地、绿化隔离带） 。这造成了两个结果：实现了超远距离的通勤——骨架挺大 ， 从昌平/房山/通州/顺义到市中心的距离 ， 不比东京边缘地带到市中心近多少 。但却没有修建能容纳这些就业人口的足够的住房——骨架内大量的空白：增绿留白、耕地红线 。下面是北京最新总体规划里的绿化隔离带和郊野公园：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
北京的思路是不要“摊大饼” ， 将郊区次中心与主城区隔离开来 ， 各自在自身的组团里生活、工作 ， 不要“无序扩张” 。而如上面海淀的例子 ， 城六区只要就业（哪怕远到六环也只修产业园） ， 把居住甩给其他区 ， 再加上上班通勤需要穿过面积巨大的农田和绿隔——白白增加了通勤距离 ， 却没有实现大家在各自组团里工作就业的设想 。而对于这些绿隔 ， 可以参见我下面这个回答：知乎 - 有问题 ， 上知乎看到这里 ， 许多人会说：职住不平衡属于技术细节 ， 可以通过对规划的调整和加强轨道交通建设来逐步解决 。 保护耕地是我国的基本国策 ， 特大城市周边的耕地要是都变为了住宅 ， 会影响我国粮食安全 。那么问题来了——真的是大城市在占用耕地么？我们继续来看数据 ， 下面是根据《城乡建设统计年鉴》得到的我国各级行政区建成区面积 ， 可以看到：城市（注意不是“城镇”）建成区面积只占总量的20.8% ， “村”一级占到了总量的53.4% 。根据六普数据推算 ， 到2016年 ， 居住在“城市”的常住人口已经和居住在“村”的差不多 ， 都是5亿左右 ， 还有近4亿居住在县、镇、乡 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
从上面的表格可以看到我国土地和人口的严重倒挂 ， 人口大量集聚的城市 ， 只占用了1/5的建成区面积 ， 而更重要的是——城市建成区中住宅面积比例较低 。如下表所示（《城乡建设统计年鉴》） ， 全国城市建设用地中 ， 居住用地只占31% ， 京、沪、粤、苏、浙这些发达地区都不到30% 。 5亿“城市”常住人口 ， 就这样拥挤地住在1.64万平方公里、只占全国建成区面积6.3%的住宅用地上 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
大方地提供产业用地 ， 低价、甚至免费提供给工商业单位 ， 而对住宅用地供给极其吝啬 ， 这是我国城市供地的现状——工商业能带来持续的税收 ， 而住宅用地是一锤子买卖、憋着一点点卖才能实现最大收益 。容积率只有1.1的巨型花园式软件园 ， 周围是8-10万一平米的高房价 ， 员工们在公司楼下享受小桥流水大草坪 ， 回家宅着蜗居 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
再来看上海远郊区青浦区的总体规划：同样是极大比例的农用地（浅绿色）+极少比例的建设用地 ， 而建设用地中大部分是产业用地（褐色、红色）、少部分是居住用地（黄色） 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
再以成都为例 ， 其土地利用总体规划里提到：全市农村居民点建设用地面积 96660 公顷 ， 占建设用地的 51.38％ ， 占城乡建设用地的 57.94％ 。人均用地上城镇人均住宅用地 0.003 公顷（0.05 亩） ， 农村人均居住用地 0.015 公顷（0.22亩） ， 远远高于城镇 。成都的农村人均居住用地是城镇的5倍 ， 注意这里的“城镇”包括了城市、县、镇 ， 如果只看“城市”vs“农村” ， 差距还会更大 。一边是城市里大量人口竭尽全力“减少占地” ， 另一方面是年轻人大量流失的农村大面积占地 ， 年轻人在城市“蜗居”、子女和父母在农村独栋大院里“留守” 。感受一下华北平原上星罗棋布、像芝麻烧饼一样占用大量土地的乡、镇、村（左下角是石家庄市）：


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