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我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”( 二 )


所以 ， 对我这位好友而言 ， 如果再能多拿出一百多万 ， 同时降低对小区品质和居住面积的要求 ， 在共享单车的帮助下 ， 好友的单程通勤时间会缩短到1小时——这是如今一线城市年轻人里非常理想的状况 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
这两位好友一位是清华毕业 ， 另一位是985本硕 ， 都在全国知名的高薪公司工作 ， 都有一个孩子 ， 双方夫妻每天上班+通勤时间都在14小时左右 ， 都是一方父母来京带娃 ， 全家5口人 ， 人均建筑面积不到20平 。他们运气都比较好 ， 毕业拿到了北京户口 ， 在房价翻倍前上了车 ， 现在都是准备再奋斗几年 ， 把房子卖了换一套近一些的 。 而塞冬的另一些年纪更小的朋友 ， 现在大都对在北京上车不抱希望 。上面说的都是顶级学校毕业生、进入热门行业顶级公司的情况 。 对于绝大多数非顶级高校、非热门行业顶级公司的年轻人而言 ， 能不能在北京上车 ， 如今基本已经不再取决于自己的工作是否足够努力 。以前我在知乎上列举过来北京学习工作的外地尖子生的“惨状” ， 有人留言称——“你不应该把真相说出来 ， 不然小地方的好学生就要对好好学习—考上好大学—留在大城市找个好工作这条路绝望了 。 ”总之 ， 以我的两位好友的案例为代表 ， 特大城市有两个大家都习以为常的问题：居住面积小通勤距离长而中国的特大城市 ， 由于人为原因 ， 让这两个问题变得尤为严峻 ， 正在走向近期大家讨论很多的“香港化” 。为了更好的探讨这个问题 ， 看完上述个例 ， 我们再看统计数据 ， 看看这两个“问题”是如何诞生的：还是以塞冬所在的北京为例 ， 全市城镇常住家庭的居住情况如下表所示（来源：《北京统计年鉴2017） 。先说一下数据口径 ， “城镇常住家庭”是指居住在北京半年以上的京户+外地户籍家庭 ， 平均每个家庭有2.7人（成年单身也算一个家庭） 。 该数据不包括学生、军人等居住在集体公共宿舍中的人口 。也就是说 ， 该调查排除了集体宿舍、对群组/非法空间的抽样也不够全面 ， 大体反应的是在北京正常生活居住的京户+外来常住人口的居住情况 。从上表可以看出 ， 52.1%的北京城镇常住家庭住在一居室和二居室内 ， 还有11.7%居住在筒子楼/连片平房（大杂院） ， 拥有三居室的家庭只有17.5% ， 拥有四居室的只有2.2% 。也就是说 ， 高达63.8%的北京常住家庭 ， 其居住条件不好于两居室 ， 这是符合人们常识的——一线城市住得差 。再来看另一个数据：2013年 ， 北京国有土地上住宅建筑面积为47610万平米（2013年后的数据不再公布） ， 而北京2013年城镇常住人口为1825.1万人 。也就是说 ， 当我们把居住在北京半年以下的外来人口、把无法统计到的外来常住人口都排除掉后 ， 北京城镇常住人口的人均住宅建筑面积是26.1平米 ， 一个三口之家平均就是78.3平米（建筑面积） 。看完数量看结构：北京居民的住房来源中 ， 商品房的比重刚刚超过1/4 ， 房改房占1/5 ， 租房占14.5% ， 保障/安置房占10.6% ， 还有一大块是自建房（村镇集体土地宅基地、老城区胡同四合院） ， 占近1/4 。在北京买过房、租过房的应该都清楚这样几个基本情况：北京的新房、次新房数量很少 。 对于北京的一个常住人口三四百万、相当于中等省会市区人口的经济、人口大区 ， 一年新开的楼盘一只手就能数的过来 ， 而且不是整个楼盘 ， 通常只是其中的一两栋楼 。由于新建住房极少 ， 相比起其他蓬勃发展的省会城市而言 ， 北京的住房总体上越来越老旧 ， 房屋楼龄较大——哪怕土地极其充裕的郊区也是如此 。塞冬居住的小区是2009年竣工的 ， 位于北五环边上 。 这个房龄接近10年的小区 ， 已属于方圆很大一片区域内著名的稀缺“次新房” 。而那些在其他城市城区里属于旧城改造范围的老楼 ， 在北京还广泛存在着 。 近年来北京一个重要的民生工程就是为这些楼龄三五十年的老楼 ， 由财政出钱 ， 免费抗震加固、管道更新、安装电梯 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
许多毕业不久、刚接触北京楼市的年轻人都会有这样的疑问：北京的平均收入比老家高那么多 ， 大家住房条件那么差 ， 需求那么强烈 ， 市区里也就算了 ， 为什么不在郊区多修点新房子？房价10万一平 ， 建安成本才几千 ， 为啥这些老楼不拆掉盖新房 ， 而是由财政出钱改造？我们来看另一组数据 ， 下面是北京从2000-2016年以来的商品住宅竣工面积（来源：《北京统计年鉴2017》）：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
可以看到 ， 2005年是个分水岭 ， 如今北京的商品住宅供给相比最高点接近腰斩 ， 回到21世纪初的水平 ， 而北京的常住人口已从世纪初的1300万+增长到现在的2100万+ 。下面是北京城镇常住人口人均住宅竣工面积 ， 同样是以2005年为分水岭 ， 当前已比高峰期腰斩还多 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
住宅供应“腰斩”的根源是住宅供地的“腰斩” ， 根据塞冬总结的下表 ， 2016年相比2011年 ， 住宅供地计划减半 ， 实际供应量更是只有1/4 。2017年的住宅用地供应计划仍然是1200公顷 ， 好消息是供应计划圆满完成 ， 终于不像此前那样实际远不如计划 。


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