江苏龙网

  1. 首页 > 社会 > >

我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”( 三 )

我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
许多人看到这里会说：没办法呀 ， 北京已经扩张得很大了 ， 没有土地可以供应了 。而实际上 ， 北京的平原面积有6200平方公里 ， 而城市建成区面积只有1420平方公里（来源：《中国统计年鉴2017》） 。北京目前的耕地面积有2200平方公里、园地面积还有1350平方公里 。 面积不大的北京平原 ， 大部分土地仍然是农业用地 。为了让上面的数字更形象 ， 来看这样两个数字：北京六环路包围起来的总面积是2200平方公里 ， 五环路包围的面积是大概是700平方公里 。也就是说：北京六环内、甚至五环内 ， 大量空间是未开发的 。北京现有的耕地+园地面积 ， 是城市建成区面积的2.5倍 。暂且不说远郊区 ， 我们以北京的重要主城区——海淀区为例 ， 在海淀山后地区 ， 六环以内 ， 仍然保有大量可供开发成住宅小区的空地和耕地 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
下面是曾号称“亚洲第一大社区”的回龙观地区（回龙观+霍营） ， 紧挨着海淀区 ， 总建成区面积不到11平方公里 ， 容纳了数十万人口 。而根据海淀区的土地利用总体规划 ， 到2020年 ， 海淀区还需要保留148平方公里的农用地 。根据北京2035年总体规划 ， 北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题 。然而 ， 北京曾经并不是这样的 ， 十多年前 ， 北京是个高速扩张的城市：1998年 ， 北京建成区面积488平方公里 ， 到2004年发展到1182平方公里 ， 1998-2004年平均每年增长116平方公里 。到2016年 ， 北京建成区面积增长到1420平方公里 ， 2004-2016年平均每年只增长14平方公里 ， 是此前速度的12% ， 下降了一个数量级 。其根源 ， 来自两个重要政策：2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂” ， 禁止土地自行协议出让 ， 而必须由政府统一买卖 。2005年修编的土地利用总规（2006-2020） ， “耕地红线”成为核心KPI 。如下图所示 ， 从1998年到2003年 ， 北京的耕地面积快速增加 ， 与同期建成区面积飙升相对应 。 从2004年开始 ， 北京的耕地下降速度急剧放缓 ， 建成区面积增速下降一个数量级 。总的来说 ， 从90年代中期到2004年 ， 北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长 ， 房价总体平稳 。 从2005年开始 ， 北京房价暴涨：土地供给的大刹车 ， 让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅 。2005年至今 ， 北京大多数地方的住宅价格翻了10倍 ， 而同期人均可支配收入只增长了5.2倍（北京统计年鉴2017） 。 人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应 。除北京以外 ， 上海的情况也类似 ， ——04-05年成为上海建设用地供给的拐点 ， 现在上海提的也是“减量发展”：《上海建设用地已到"天花板" 十三五要减量》http://shzw.eastday.com/shzw/G/20151230/u1ai9162515.html二线城市也好不了太多 ， 以杭州为例 ， 其土地利用总规要求：“城乡建设用地从2005年的107004公顷提高到2020年的126900公顷” ， 低于常住人口增速 ， 就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求 。再来看南京的数据 ， 和京沪一样 ， 都是“以2005年为拐点 ， 城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程 ， 其中2000~2005年 ， 年均增长速度达55.87%；2006~2014年年均增长速度仅为4.7% ， 前期是后期的11.89倍” 。下表来源：《南京市2000~2014年城市建设用地变化及驱动因子研究》 ， 张雪茹等 ， 南京师范大学地理科学学院 。在许多人的记忆中 ， 各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在 ， 大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩 。在众多大城市中 ， 重庆算是个例外 ， 黄奇帆使用其著名的“地票”制度 ， 从农村置换土地指标 ， 为城市的建设提供了充足的建设用地资源 ， 导致重庆房价长期低迷 。 然而近两年 ， 连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
如果说 ， 以2005年为拐点的大城市供地急剧下降 ， 导致了近年来新进入大城市的年轻人面临暴涨的房价、大涨的房租、和很小的人均居住面积 。那么 ， 不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离 。 我们再来看一个例子：感受一下海淀北部地区的土地使用规划 ， 这是一片位于西北五环-西北六环的“郊区” 。 从北京市中心开车到A点需要32公里 ， 到B点要36公里 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
按照其他城市通常的逻辑 ， 在这样相对偏远的地方 ， 应该大量供应住宅用地 。 然而 ， 上图的供地结构一目了然 ， 并非如此 。这片区域的土地利用规划数字是这样的：新区规划总面积226平方公里 ， 占海淀区总面积的53%规划总建设用地69平方公里 ， 约占区域面积的30% ， 其余70%的空间均为绿色生态空间规划总建筑规模约4800万平方米 ， 其中产业建筑规模约2700万平方米 。可以看到 ， 在这片区域中 ， 建设用地占比非常有限 ， 而在极其有限的建设用地中 ， 产业园区的面积大大超过了住宅用地面积：


推荐阅读


上一篇：“厕所水清甜的”，校长敢陪孩子甜一甜？

下一篇：倪萍“法令纹入口”，健康方面应多注意