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我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”( 五 )

我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
把地图放大一下 ， 下面是一个普通的河北农村vs保定新城区新建住宅小区的对比图（同比例）：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
上图中村里每个小院的面积经测量在350-600平米 ， 而住宅小区则是这样：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
如今哪怕是四五线城市 ， 甚至是许多小县城的新城区 ， 也只能修建30-40层的高塔、高板楼 ， 原因也是对新增城市建设用地极其严格的控制 。这也就是樊纲教授所说的——“我们注定要住拥挤的房子” 。 而文章看到这里 ， 造成了城市居民住得拥挤的根本原因 ， 我想大家应该也都很清楚了 。不过 ， 樊纲教授也提到了：“土地供给要以人口迁移作为参考 。 人口迁移多的就要增加供给 ， 人口迁徙出去多的地方 ， 就要减少供给 。 ”——在这一点上 ， 塞冬是很认同的 。只不过樊纲教授的意思是：由于中国人均土地较少 ， 要增加大城市土地供给 ， 就需要提高住房容积率 。说了半天 ， 樊教授仍然没有看到问题的本质——我们的土地并不是不够用 ， 而是进行了错误的分配 ， 中国的城市居民完全没有必要住得那么拥挤 ， 也完全没有必要学香港那样全盖成30-40层以上的高层住宅楼 。我们极端一点 ， 把城市居住用地翻倍 ， 从1.63万平方公里扩大到3.3万平方公里 ， 也只会多增加2400万亩 ， 相比起我国20.1亿亩耕地而言 ， 只是1.2% 。《第三次全国农业普查“出炉” 全国耕地面积为134921千公顷》http://finance.ifeng.com/a/20171214/15869540_0.shtml何况这一进程并不需要完全占用耕地 ， 而是可以通过1：1 ， 甚至1：N来置换面积巨大的农村宅基地——也就是上面所说的重庆“地票”制度：让在城里打工的农民工能“职住结合” ， 在工作地拥有自己的住房 ， 而不是将城里毕生打工赚的钱投入到一辈子住不了几次、终将要离开的农村老家独栋大院 。让城市能获得更多的建设用地指标 ， 给城市人口以更大的生存繁衍空间 。将我们的生产力、将钢筋水泥投入在能发挥出最大生产率的城市 ， 而不是建设数亿栋几十年后空无一人的独栋纪念碑 。如上文所说 ， 高达63.8%的北京居民居住在大杂院、筒子楼、一居室、两居室里 ， 拥有三居室、四居室的北京居民加起来也不到20% 。如此局促的居住条件、极高的房价 ， 已经离“香港化”不远了 ， 大多数人只能勉强维持生活 ， 完全没有空间提高生活质量、提高消费档次 ， 就更不要提生二胎 。生存空间的锁死 ， 让生产力的提高、平均工资的提高 ， 只会带来人均生存空间价格的提升 。 土地供给的限制 ， 让收入难以赶上住房价格的增速 ， 大量家庭难以购买更大的房子 ， 大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间——在国内抱着手机二维化生存 ， 在国外广阔空间休闲度假 ， 成为越来越多家庭的选择 ， 这对我国的产业升级和消费升级极为不利 ， 也导致旅游服务贸易逆差快速增加 。那么 ， 如果我们在2004-05年没有密集推出严格限制土地供给的政策 ， 如果我们的大城市用地指标不被严格控制 ， 中国特大城市居民的居住条件将是怎样？我们以邻国东京为例来感受一下 。如前文所说 ， 东京都市区的连绵建成区面积远大于北京 。 去过日本旅游的人也能感受到 ， 哪怕是特大城市的中心城区 ， 也能见到大量的独栋住宅 ， 超高层住宅楼并不多 。许多人会将原因归结为日本处于地震带 ， 不喜欢建高层建筑 ， 而实际上：日本人喜欢低楼层、低密度住宅并非特例——全球范围内 ， 无论是发达的美日欧 ， 还是发展中国家里相对还成的土耳其、墨西哥、巴西、马来、泰国 ， 还是落后的南亚、黑非洲 ， 除了最核心市区以外 ， 基本都是以独立住宅为主 ， 区别只是密度高低、质量好坏 。 只要可以自由选择 ， 全球主流家庭都更喜欢独立住宅 。 实际上 ， 占中国总人口60%的农村户籍人口 ， 老家宅基地上盖的也基本都是独立住宅 。全球只有中国大陆的城市和香港地区 ， 因为同样的土地政策 ， 在极其偏远的远郊区、在四五线城市 ， 新建住房都还是以高层、超高层楼房为主 。 中国大陆处于地震带上的城市 ， 并没有因为地震的原因而普遍住独栋 。那么 ， 日本规模最大、人口最多、房价最高的东京都市区 ， 其居住条件是怎样的呢？我们继续看数据（来源：日本统计年鉴、东京统计年鉴）：下面是东京都市区最核心的区域 ， 东京都的核心23区的住房类型 ， 该区域的面积大约是北京五环路的80% ， 属于绝对的核心主城区 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
可以看到 ， “一户建”独立住宅的比例占到了近1/4 ， 独栋+联排+5层及以下公寓 ， 占到了所有住宅的65.6% 。下面是东京都除去23区的住房类型 ， 独栋比例接近4成 ， 独栋+联排+5层及以下公寓占了82.6% ， 低楼层、低密度住宅是绝对主导 。我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”
为了让对比更形象 ， 我们来看下面这张图 ， 这是前面已发过的东京都市区建成区的放大图 ， 有部分建成区已在图外 。


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