房地产|今明两年，趁早卖房还是咬牙买房？楼市变局已现，内行人给出忠告( 二 )
实际上 ， 过去这两三年以来 ， 在严厉而又密集的楼市调控下 ， 房价已经趋于平稳 。 但是 ， 尽管如此 ， 调控依然没有放松的趋势 ， 即使在受疫情影响比较大的上半年 ， 国家也多次重申了房住不炒的定位 。 显然 ， 种种信号都表明 ， 这一次国家调控楼市的决心很大 ， 在房住不炒的长期定位下 ， 只要没有了炒房客的推动助澜 ， 房价就很难再次大涨 。
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吴晓灵
第二、权威定调 ， 高房价不具备恢复大涨的环境 。
今年 ， 央行在《求是》杂志撰文《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》 ， 文章明确指出：房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛 。 除此之外 ， 央行原副行长吴晓灵在清华五道口金融学院发表演讲时也直言不讳道：在泡沫中狂欢的日子不多了 ， 做好潮水退却后的准备是每个人都要面对的现实 。
根据这些权威的定调和表态来看 ， 当前房地产发展的大环境已经迎来转变 ， 与以往依靠房地产拉动、刺激经济相比 ， 防止房地产泡沫扩大化则是目前的重中之重 ， 这意味着接下来高房价并不具备恢复大涨的条件和环境 。
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第三、住房供需关系逐渐迎来了转折 。
从供给端来看 ， 公开数据显示 ， 目前我国城镇居民人均住房面积达到了40平米 ， 户均拥有住房达到了1.5套 。 与此同时 ， 经济学家任泽平还表示 ， 目前全国城镇存量房产大约3.11亿套 ， 至少能够满足9-12亿人居住 ， 而目前城镇人口为8.5亿 ， 所以住房总量已经饱和 。
从需求端来看 ， 截至2019年末 ， 我国城镇化率已经超过60% ， 未来住房需求减缓将是一个不争的事实 。 除此之外 ， 根据社科院发布的《人口与劳动力》绿皮书显示 ， 受到人口老龄化、出生率下降等因素影响 ， 我国的人口负增长或将在2028年前后到来 。 由此可见 ， 住房供需关系正在逐步迎来拐点 。 实际上 ， 仅就当下来说 ， 受买涨不买跌等因素的影响 ， 房地产已经开始呈现供大于求的状态了 ， 所以高房价难以长期维持 。
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第四、房地产信贷环境持续收紧 。
过去两三年 ， 在房地产调控的过程当中 ， 国家加强了对资金流入房地产行业的监管力度 ， 这也是楼市得以快速降温的重要原因之一 。 进入2020年下半年以来 ， 央行、住建部又划定了房企融资的“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 机构统计显示 ， 融资新规下 ， 超过80%的开发商都将会“踩线” ， 所以接下来不可避免的将要面临现金流的考验和压力 。
此外 ， 据多家媒体报道 ， 监管机构还要求“踩线”房企在2023年中之前完成降负债 。 显然 ， 借新还旧行不通了 ， 要想盘活现金流 ， 降低自身的负债率 ， 接下来最有效的方式就是通过降价促销来加快回款 ， 所以房价很难再次抬头 。
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面对这种行情 ， 趁早卖房还是咬牙买房？内行给出了“忠告”
根据上文看 ， 从政策导向、供需关系、信贷金融等角度来看 ， 时过境迁 ， 房地产发展的环境和风向已经发生了转变 。 因此 ， 无论是刚需还是投资客都应该顺势而为 ， 理性作出抉择 ， 千万不要误判楼市形势 。
对刚需来说 ， 在房价平稳调整的环境下 ， 不着急买房的可以再等一等 。 但是 ， 如果确实着急买房子 ， 那就货比三家 ， 多挑一挑 ， 多看一看 ， 毕竟开发商和炒房客都有加快出货、脱手的需求 ， 遇到高性价比房源的机会也就大大增加了 ， 所以这不失为一个好消息 。 不过 ， 购房者需要注意的是 ， 不管打算什么时候买房 ， 都没必要盲目追求一步到位 ， 更不要盲目加杠杆 ， 否则房子最后只能是累赘 。
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