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写字楼|三季度深圳商业地产全面复苏：写字楼、零售物业、大宗交易等市场活跃度俱增

10月16日 ， CBRE世邦魏理仕发布《2020年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》 ， 解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势 。
报告指出 ， 深圳商业地产市场在疫情后的第三个季度表现卓然 ， 写字楼需求迅速回暖 ， 单季净吸纳量共同比环比均录得明显增长 。 优质零售物业市场方面呈现了同样的图景 ， 单季新增需求规模录得今年以来的最好表现；美妆经济表现抢眼 ， 国际一线的高端美妆护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选 。 物流市场则在以母婴和美妆支撑的电商需求及内贸支撑的第三方物流需求增长的带动下 ， 持续录得了租金增长 。 大宗交易市场表现也很突出 ， 三季度交易总额达50亿元以上 ， 环比增长超3倍 ， 呈现了较高的活跃度 。
优质写字楼市场：
市场需求明显回暖 ， 科技板块需求最高
2020年深圳写字楼市场第三季度新增供应稳定增加 ， 共录得17.4万平方米 ， 其中 ， 三个甲级写字楼交付使用 ， 鲜有新增供应的罗湖也迎来了一个新项目入市 ， 位于笋岗 。
本季写字楼市场吸纳量回暖明显 ， 共录得24.3万平方米的新增吸纳 ， 同比及环比均有较大增长 。 需求方面 ， 90%的需求来自国内企业 ， 约10%来自于外资企业 ， 升级搬迁也较为活跃 。
从需求结构来看 ， 科技板块为本季深圳写字楼市场贡献了超过50%的需求 ， 成为第一大需求板块 ， 其中超7成以上来自国内科技企业 ， 2成来自本土的科技企业 ， 同时亦看到国外知名科技企业东芝和IBM在季度内均有扩租 。 深圳科技企业的快速发展以及良好的科技生态链不但壮大了本地科技企业的快速发展 ， 同时亦吸引了外地科技企业进驻深圳设立办公室 。 金融板块持续发力 ， 成为继科技板块后的第二大需求来源 ， 总体贡献比例近17.0% ， 以非传统金融为主 ， 聚焦投资理财和财富管理两个细分产业 。 外资金融机构方面 ， 本季度看到韩亚股权投资、恒生基金以及集友银行等有租赁 。
租金方面 ， 租户市场明显 ， 业主为了吸引租户采取更为灵活的租赁策略 ， 在租赁价格以及其他方面进行调整 ， 以期吸引较好的租户入住以及留住原有租户 。 与此同时 ， 也看到多个楼宇提供精装短租方案 ， 实现租户拎包入驻 ， 短期内改善项目的入住率 。 市场平均租金跌幅收窄,环比下降0.7%至每月每平方米194.3元 。
世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部主管吴洋表示 ， 未来六个月 ， 预计将有40万平方米新增供应集中入市 ， 主要分布在前海和车公庙片区 。 在科技和金融两大板块稳定需求的带动下 ， 以及来自外资公司的寻租需求的重新启动 ， 整体市场吸纳量将会有不错的表现 。 但受新增供应影响 ， 预计市场空置率将继续上升 。 受疫情累积及高位新增供应的影响 ， 整体市场的平均租金预计将依然呈小幅下跌的趋势 。 ”
优质零售物业市场：
美妆经济表现抢眼 ， 租金环比持平
随着疫情缓解 ， 之前推迟开业的部分商超项目本季开出 。 新录得三个项目共29.9万平方米的新增供应 ， 分别是位于龙华的红山6979平方米；南山蛇口的汇港二期和西丽的宝能环球汇 ， 其中两个项目的入驻率均在95%以上 。
受新增供应带动 ， 整体零售市场吸纳量录得26.4万平方米 ， 为今年以来的最好表现 。 本季可见较为明显的需求回暖 ， 连锁餐饮和零售品牌陆续在核心以及次级核心的商圈开出多家分店 ， 同时购物中心的人流量和活跃度也有较大改善 。
聚焦需求板块 ， 在新增供应带动下 ， 零售需求依然为第一大来源 ， 占比4成以上 。 美妆经济表现抢眼 ， 国际一线的高端美妆护肤品牌成为高品质购物中心租户升级的首选 ， 首店更受青睐 ， 以刺激当下的年轻消费群体 。 从业主角度来看 ， 女性消费群体占主导地位 ， 依托美妆可以吸引客流 。 而从消费者角度来看 ， 线下美妆品牌带来了更好的试用体验 ， 提升了愉悦感使大众更愿意消费 ， 单季录得22家店铺开业 。 餐饮方面 ， 品牌的升级换代仍在继续 ， 主要集中在连锁品牌 。


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