东北|乳山银滩“白菜价”海景房背后：投资有风险，买房需谨慎( 四 )
走近银滩 ， 一路上防水、墙皮修复的店铺显眼地林立在路旁
近年来 ， 政策不断引导房地产市场回归居民自住需求 。 “房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策相继出台 ， 成为接下来楼市发展的风向标 。
一个地方的房子是否适合投资？周广平以他多年看房买房的经验 ， 总结了三点：一看经济；二看人口流动；三看地理位置 。 周广平认为 ， 威海地理位置和环境不错 ， 但经济发展和人口流动都不行 。 “只有一条腿立不起来 。 威海适合我们养老 ， 不适合投资 。 我们养老只需要生活成本低、环境好 。 ”周广平说 。
根据恒大研究院发布的《中国人口大迁移的新趋势》 ， 从人口流动情况来看 ， 近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区 。 具体看 ， 近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个 ， 其中广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭5个都市圈年均净流入规模超20万 。
“长期而言 ， 房价涨跌与人口流动方向相一致 ， 经济基本面好、人口流入地区的房地产市场更有潜力 。 北方海景房地区大多位于人口流出地区 ， 这些地方的房子到了冬天很多都成了空城 ， 而南方的海景房主要分布在惠州、三亚、北海、厦门等地 ， 恒大威尼斯和恒大海花岛是比较典型的项目 ， 从目前运营来看比北方好 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经采访人员 。
【东北|乳山银滩“白菜价”海景房背后：投资有风险，买房需谨慎】根据乳山市统计局发布的《2019年国民经济和社会发展情况的公报》（下称《公报》） ， 2019年乳山实现生产总值（GDP）277.36亿元 ， 同比下降2.8% ， 2019年乳山全年固定资产投资同比下降35.4% ， 其中房地产开发投资同比增长7.03% 。 从房屋建设用途看 ， 住宅投资同比增长10.53% ， 占全部房地产开发投资的92.42% 。
严跃进表示 ， 在固定资产投资同比大幅度下降的情况下 ， 房地产开发投资却有明显增长 ， 这至少说明当地各类产业表现是乏力的 ， 只有房地产相对来说略好 ， 但这也使得经济过多依赖于房地产 。
“城市要重视通过发展产业吸引更多外来人员流入 ， 以卖地和过度开发房地产的方式只能获得一时的政绩 ， 类似海景房的开发也需要控制 ， 若是确实有开发海景房的项目 ， 建议选择一处进行集中开发 ， 而不是沿着海岸线过度和漫无目的的开发 。 通过集中开发 ， 这样能够形成更好的产业和旅居新城 ， 真正带动人气的聚集 。 ”严跃进说 。
（王东北、周广平、老包、王秀娟系化名）
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