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泡沫|为什么当年美国和日本要挤破房地产泡沫，不去不惜一切代价保房价？( 二 )


毕竟 ， 一个有活力的经济体 ， 需要多元化、有稳定的国际市场和内需市场 ， 并且能把贫富差距控制在一定范围内 ， 否则就是一个容易崩塌的经济和社会结构 。
显然 ， 房地产的泡沫严重影响了日本的内需和制造业发展的动力和精力 ， 政府必须得出手了 。
从1987年起 ， 日本政府先是提高房地产税收 ， 限制土地和房产的频繁交易 ， 紧接着日本央行也连续调高利率 ， 采取紧缩政策 ， 并在1989年突然宣布商业银行停止向房地产贷款；到了1990年 ， 日本又出台了《房地产融资总量规制》、《土地税制大纲》和《土地基本法》 ， 严控土地总量和房地产的信贷规模 ， 来抑制暴涨的房价 。
开始的时候 ， 一系列政策使得资金和土地的供给量减少 ， 出现了严重的供不应求局面 ， 地价、房价不降反升 ， 日本房地产行业依旧疯狂 。
然而 ， 进入1991年后 ， 一系列的紧缩政策后劲开始显现 ， 房地产的资金链断裂 ， 支撑日本房地产的信用体系瓦解 ， 房地产交易被限制 ， 全国房价持续暴跌 ， 甚至出现了大规模的“弃供”现象 。
泡沫|为什么当年美国和日本要挤破房地产泡沫，不去不惜一切代价保房价？
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至今我们还能感受到 ， 昭和时代房地产泡沫的兴起和崩溃带来的副作用 ， 甚至可以说 ， 这段“遭遇” ， 在某种程度上改变了日本人几代人的价值观和人生观 。
此后 ， 他们不再相信所谓的劳动致富、吃苦奋斗后就能成功的“鸡汤” ， 成为一代又一代缺少激情的“无欲人群” 。 比如 ， 那些所谓的“草食系男子”——喜欢死宅家中 ， 搂着充气娃娃或者玩偶看动漫 ， 连社会、异性都懒得面对 ， 一出家门就莫名的恐慌和不自在 ， 既不从事物质生产 ， 也不关心人口生产......
实际上 ， 戳破泡沫后 ， 为了收拾残局 ， 日本后也陆续搞了大量宽松救市的法子 ， 甚至到后来 ， 竟然都弄出来了“负利率” 。 但即便如此 ， 依旧木有啥效果 ， 社会仍然一片紧缩 。 这方面光政府着急还真没办法 ， 消费市场是由人和他们的购买力决定的 ， 还真不是你印了钱、说些鼓励的口号 ， 就会有效果 。
泡沫|为什么当年美国和日本要挤破房地产泡沫，不去不惜一切代价保房价？
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好了 ， 咱们细说了日本后 ， 再简单讲讲21世纪的美国 。
泡沫|为什么当年美国和日本要挤破房地产泡沫，不去不惜一切代价保房价？
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关于2008年美国次贷危机引发的全球金融危机和美国房地产业之间的关系 ， 要详细解释清楚 ， 都可以出本专著了 ， 还是上中下三册的那种 。 这里咱们就讲点形象通俗易懂的 。
虽说 ， 危机爆发于2007-2008年小布什和奥巴马接手的时候 ， 但要论源头 ， 还得追溯到克林顿他老人家当年的各种刺激经济的国家政策 。
泡沫|为什么当年美国和日本要挤破房地产泡沫，不去不惜一切代价保房价？
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克林顿总统繁荣美国的举措之一 ， 就是从上世纪90年代开始执行的“次级贷款”政策 。
所谓的“次级贷款” ， 指的是针对那些信用记录较差、收入较低、无法从正常渠道借贷的借款人发放的房地产抵押贷款 。
进入21世纪后 ， 为了预防“9.11事件”引发经济衰退 ， 美联储不断下调联邦基金利率 ， 美国进入了负实际利率时代 ， 而负实际利率又打破了谨慎储蓄与投机风险之间的平衡 ， 刺激了房地产市场的投机心理 。
这时 ， 在扩张性货币政策作用下 ， 房地产信贷机构开始不断放松住房贷款条件 ， “次级贷款”的门槛越来也低 ， 甚至到了你零收入 ， 就可以贷款 ， 零首付就能买房的地步 。
结果呢 ， 长期向并不具备偿还能力的美国人过量发放次级贷款 ， 搞出了美国的房地业的大量泡沫 。房地产业与投资、金融领域的联动 ， 又引发了美国金融危机 ， 并迅速席卷全球 。


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