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项目|出滇开拓旧改新战场 “三道红线”下俊发弯道“刹车”( 二 )


“外来民企去做旧改项目确实不太常见 。 ”知名财经评论员严跃进告诉采访人员 ， 上海、广州这些大型城市的旧改项目 ， 过往还是中海、保利等央企做得比较多 。 像俊发这样的地方性的民营房企 ， 它的成长性较强 ， 同时在区域内有一定的旧改经验 ， 近年来逐渐成为一线城市旧改项目的“黑马” 。 “难度肯定是有的 ， 但也是扩张规模的大好机会 。 ”
全国化布局遇阻
俊发集团的全国化战略最早可以追溯到2011年 ， 首个出滇项目便以4.54亿元拿下成都青羊区万家湾村约65亩土地 。 此外 ， 当年还拿下海南万宁热带滨海旅游度假区、贵州贵阳“白云区黑石头森林休闲旅游板块”等项目 。
2015年开始 ， 由于战略调整 ， 俊发全国化扩张的落脚点开始转向上海、广州等一线城市 ， 但整体的扩张步伐有所放缓 。 相关数据显示 ， 截至目前 ， 俊发在云南之外的9个城市开发、签约了13个项目 。 其中 ， 有6个项目已经入市 ， 分别位于成都、海口和贵阳 。
但与此同时 ， 俊发在云南“大本营”的份额也逐渐被融创、万科、碧桂园等外来头部房企蚕食 。 克而瑞数据显示 ， 2020年上半年俊发集团云南地区销售流量金额达到121.03亿元 ， 同比下降24.88% 。
这也让俊发2013年提出“五年千亿”计划最终成为幻影 。 克而瑞数据显示 ， 2019年 ， 俊发全口径销售金额仅为528.4亿元 ， 排名全国第64；权益销售金额497.9亿元 ， 排名第54 。 2020年前8个月 ， 俊发全口径销售金额349.6亿元 ， 排名第62；权益销售金额298.8亿元 ， 排名第52 。 可见 ， 尽管今年销售排名有所上升 ， 但距离千亿门槛仍有一段距离 。
在此背景下 ， 一线城市的旧改项目无疑是缓解俊发规模焦虑的良药 。 但“是药三分毒” ， 这些旧改项目体量大、滚动慢、管理半径大 ， 加之俊发还未上市 ， 融资渠道相对较窄 ， 保障“钱袋子”无疑是当务之急 。
然而 ， 俊发集团的财务状况并不乐观 。 结合Wind数据及采访人员核算可得 ， 2017~2019年及2020年上半年 ， 俊发集团资产负债率为74.62%、74.84%、74.96%、75.86% ， 剔除预收账款后为65.53%、62.24%、67.21%、66.01%；净负债率分别为293.99%、297.44%、299.345%、314.33% 。
同时 ， 随着“三道红线”新规不断清晰 ， 监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理 ， 并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长 。
鹏元资信研报指出 ， “三道红线”对于已经具备规模 ， 采取“有限杠杆+高周转”模式进行扩张 ， 且债务负担较轻的龙头房企影响有限；高杠杆房企被迫刹车、销售增速将持续回落 ， 在融资政策收紧的预期下融资难度加大 。 同时 ， 马太效应加剧 ， 优势资源不断向财务稳健的大型房企倾斜、强者恒强的态势加剧 ， 中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将难以再现 ， 销售降速、去化不佳的中小房企信用风险加大 。
正因如此 ， 不少房企在发行信托等非银行融资方面较为积极 ， 俊发集团也不例外 。
4月 ， 俊发集团子公司俊发建设集团在深交所申请发行13.69亿元的“民生加银资管-光大证券(601788,股吧)-俊发集团商业物业信托受益权资产支持专项计划”ABS产品 ， 但至今仍处于“已反馈”状态 。
“ABS产品相对融资成本较低 ， 但是发行周期往往需要一年左右 。 ”东方藏山资产管理有限公司执行总经理王海山告诉采访人员 ， 首先是一个审批周期 ， 一般需要两个月到半年时间；再次就是发行 ， 需要找投资者来认购 ， 至少也需要两三个月 。
此外 ， 俊发也将目光聚焦到信托市场 。 9月15日 ， 平安信托佳园400号集合资金信托计划正式成立 。 采访人员注意到 ， 上述信托计划第1期共募资3.4亿元 ， 募集时长从6个月至30个月不等；第2期C类产品募资0.5亿元 ， 期限18个月；而在6月 ， 俊发还曾发售“银杏2023期俊发春城一期项目集合资金信托计划” ， 募资4.4亿元 ， 期限24个月 ， 预计收益7.6%~8.2% 。


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