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项目|出滇开拓旧改新战场 “三道红线”下俊发弯道“刹车”

本报采访人员 郭阳琛 童海华 上海报道
“千亿目标”落空 ， 云南大本营遭外来头部房企挤压 。 相比固步自封 ， “云南一哥”俊发集团更愿意到一线城市的城市更新中“大浪淘金” 。
《中国经营报(博客,微博)》采访人员梳理发现 ， 截至目前 ， 俊发集团在一线城市共有3个旧改项目 ， 上海、广州分占一二 。 其中 ， 仅上海徐泾镇老集镇城中村改造项目便需投资高达101亿元 。 庞大的资金需求面前 ， 俊发“先安置、后拆迁、再搬迁”的“人性化城中村改造”模式能否在一线城市复制也是一个疑问 。
日前 ， 上海旧改项目有了新的进展 ， 俊发竞得青浦区徐泾镇3宗住宅地块 ， 但很快房企融资“三道红线”便给其“泼了凉水” 。 采访人员根据Wind数据核算得知 ， 截至2020年6月 ， 俊发集团净负债率高达314.33% ， 已越过红线 。
业内普遍认为 ， 房地产业马太效应将因“三道红线”加剧 ， 优势资源不断向财务稳健的大型房企倾斜 。 同时 ， 高杠杆房企被迫刹车、销售增速将持续回落 ， 在融资政策收紧的预期下融资难度加大 ， 中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将难以再现 。
对此 ， 俊发集团相关负责人在接受采访人员采访时表示 ， “针对融资这一块 ， 遵守所有的相关规定 ， 我们也比较正规 ， 主要就是去杠杆降负债稳健发展 。 ”
“旧改专家”瞄准一线
今年7月 ， 俊发集团联手上海青浦徐泾资产经营管理有限公司（以下简称“徐泾资管”）以及上海灿辉投资发展有限公司（以下简称“上海灿辉”）耗资逾14亿元 ， 竞得上海市青浦区徐泾镇3宗地块 ， 总占地25360平方米 ， 总建筑面积约8494平方米 。
采访人员了解到 ， 上述3宗地块所在项目为徐泾镇老集镇城中村改造用地 ， 是上海城市西中心“大虹桥片区”的超大型城中村改造项目 。 整个旧改项目总投资约101亿元 ， 总建筑面积约54万平方米 ， 项目回迁面积14万平方米 ， 地上可售面积21.67万平方米 。
俊发集团的“上海梦”始于2015年 。 彼时 ， 上海启动第一批36个城中村改造项目 ， 在昆明有丰富旧改经验的俊发看到机会 。 当年5月底 ， 便与徐泾资管和上海灿辉签署《青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造地块项目合作框架协议》 。
此后 ， 俊发在上海的动作并不多 。 直到去年7月 ， 上海新徐泾城实业斥资近6亿元摘得徐泾镇老集镇的3宗地 ， 土地面积5.81万平方米 ， 容积率2.4~2.5 ， 用作动迁安置房 。 天眼查信息显示 ， 上海新徐泾城实业由俊发集团下属云南俊发凤凰置业持股45%、上海灿辉持股45%、徐泾资管持股10% 。
近日 ， 采访人员走访上海旧改项目地块发现 ， 大部分还处于“晒地皮”阶段 ， 还未有动工的迹象 。 俊发集团相关负责人告诉采访人员 ， “公司不同区域旧改项目的偏向和要求是不一样的 ， 上海项目的大方向还是要按照政府的要求和指导意见来做 。 包括动工这一块还是由当地政府来主导的 ， 具体开工时间还暂未确定 。 ”
除了上海 ， 俊发集团也把“野心”扩张到了大湾区 。 2019年9月 ， 俊发大湾区公司在广州成立 ， 并开始重点接触广州、佛山等地区的旧改项目 。
今年3月 ， 俊发集团与广州市增城区仙村镇蓝山村旧村改造项目签约 ， 旗下广州俊利房地产开发有限公司正式成为其合作意向企业 ， 这也是俊发在广州的首个旧改项目 。
7月12日 ， 由增城本土房企广东合汇集团有限公司和俊发集团共同控股的广州汇俊房地产开发有限公司确定为广州增城新塘镇新街村全面改造项目的合作意向企业 ， 项目拟改造投资总金额约为30.75亿元 ， 改造范围内总建筑面积28.42万平方米 。
9月14日 ， 据佛山顺德公共资源交易平台披露的《勒流街三元股份(600429,股吧)合作经济社旧村改造公开选定合作开发意向企业项目的中选公告》 ， 俊发集团被确定为中选合作开发意向企业 。 由于俊发是唯一中标的意向候选人 ， 意味着拿下三元村几乎已是板上钉钉 。


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