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中国证券报|新增涉房信贷占比不超30%并非新政！政策收紧前房企抢跑融资

新增涉房信贷占比不超30%并非新政！政策收紧前房企抢跑融资
张玉洁
房企融资政策近期成为各方关注的焦点 。 同时 ， 年底银行房贷放款速度会否受到房地产融资政策的影响？针对监管要求大行控制涉房信贷增速的消息 ， 中证君询问了多家银行 ， 均表示未收到收紧贷款增速占比的相关通知 。 同时有全国性股份制银行人士指出 ， 对其所在的银行来说 ， 涉房新增贷款占比不超过30%是2018年以来一直执行的要求 ， 由此推测相关要求可能为部分超标银行的窗口指导 。
年初即已表态
值得注意的是 ， 今年1月16日 ， 央行金融市场司司长邹澜曾表示 ， 要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比 。
中证君了解到 ， 银行近年来一直有针对涉房新增贷款占比的限制 ， 虽未有明文 ， 但各家银行基本都遵守这一规定 。
【中国证券报|新增涉房信贷占比不超30%并非新政！政策收紧前房企抢跑融资】上市银行涉房信贷主要有两个部分 ， 分别是住房按揭贷款和对公业务中的房地产贷款 ， 后者俗称“开发贷” 。 从2020年上市银行中报来看 ， 六大国有银行中 ， 涉房新增信贷占比均较2019年年年末有所下降 ， 仅中行新增涉房新增贷款占比超过30% 。
股份制银行中虽有部分银行上半年新增涉房新增贷款占比超过30% ， 但由于整体体量较小 ， 对行业融资影响或有限 。
前述股份制银行人士指出 ， 目前监管对于房地产融资整体态度为“稳中从紧” ， 对于银行表内广义口径房地产贷款融资进行限额管理 ， 对增速和增量占比进行控制 ， 纳入MPA考核 。 包括但不限于永续类债券发行暂停 ， 存量债券到期减量续作 ， 严控信贷资金绕道建筑业或其他行业流向房地产等 。
多地房贷额度充足
“春江水暖鸭先知” ， 大中城市的房地产中介是对银行贷款最为敏感的人群 。 中证君询问了北京、上海等多地地产中介 ， 其普遍反映 ， 当地目前未听到房贷收紧的信息 ， 但临近年底 ， 不排除部分额度紧张的地区放款时间会变长 。
在北京 ， 由于严格的信贷杠杆限制 ， 客户能够从银行获得的贷款总额非常有限 。 或许是受今年疫情影响 ， 各大银行加大了对符合条件的购房者的信贷支持 。 今年以来 ， 各家银行放贷尤其是商业贷款的时间明显缩短 ， 总体来看额度充足 。
一位北京地区资深中介对中证君表示 ， 今年银行房贷额度都很充足 。 从之前的放款情况看 ， 今年走的商业贷款的单子通常过完户两三天就放款了 ， 特别快 ， 正常应该是1个月 。 他同时认为 ， 按照目前的进度 ， 以往每年年底出现的卡额度的现象今年不大可能出现 。
上海地区一位中介对中证君表示 ， 从他们了解的情况来看 ， 上海地区今年房贷额度较为充足 ， 不过临近年底 ， 可能会出现放款时间变长的情况 ， 但应该不至于卡额度 。
短期压力或被夸大
受融资“三条红线”以及部分房企融资情况暴露影响 ， 各界高度关注房地产融资问题 。 实际上 ， 从近期的融资情况来看 ， 房企融资并未受到非常大的影响 ， 尽管近期成本有所上升 ， 但在一段时期内仍然处于中低水平 。
近年来的一个趋势是 ， 中大型房企融资越来越依靠发债 。 从发债情况可以一窥房企融资难易程度和成本情况 。
贝壳研究院统计整理数据显示 ， 2020年第三季度 ， 境内外债券融资发行307次 ， 融资规模约3247亿元 ， 同比增长14% ， 发债规模刷新历史纪录 。 贝壳研究院认为 ， 下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号 ， 三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模 ， 预计四季度增速会有所下滑 。
从三季度结构来看 ， 八九两月环比发债规模下降 ， 且降幅逐步扩大 ， 融资监管影响已初步显现 。 预计四季度融资规模大概率保持环比下降 ， 因此将进一步加大房企销售端压力 。 房企为冲击年度目标 ， 抢占中秋、十一双节假期市场 ， 或多采用促销政策 ， 用回款对冲融资端压力 。


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