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城市更新|传统地产规模见顶？错！万亿级城市更新才刚开始，秘密都在这本“笔记”里( 二 )


02
三个故事
读懂“融信式”旧改
但同样做城市更新 ， 参与其中的玩家也会“挑肥拣瘦” 。 一般来说 ， 房企参与拆除重建类的城市更新意愿最大 ， 因为整体上看 ， 住宅能实现的增值收益空间最大 ， 且确定性较强 ， 房企能分享土地增值空间 。
再考虑实现的难度 ， 一般单一权力主体的旧厂改造难度最小 ， 其次城中村拆除重建类的改造难度次之 ， 旧住宅的改造往往影响因素广泛 ， 难度较大 。
所幸中国并不缺乏有担当有挑战精神的企业 ， 在《城市生长：融信集团城市更新十观》这本书中 ， 融信就选择了相对高难度的城市更新任务来挑战 。
融信的城市更新经历三个阶段 ， 未来将进行何种方式探索 ， 这一切 ， 必须积累从过往一切所思所行的经验上 ， 才会有回响 。
城市更新|传统地产规模见顶？错！万亿级城市更新才刚开始，秘密都在这本“笔记”里
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下面 ， 我们从三个旧改案例出发剖析“中国式旧改”的前世今生 。
2010年开始 ， 福州世欧王庄项目为代表的高品质“城中村”改造 ， 是融信城市更新1.0时代的序曲 。
福州世欧王庄地处鼓楼、台江、晋安三区中轴之上 ， 项目占地381亩 ， 安置房数量约3000户 ， 是当时福州市拆迁改造规模最大 ， 涉及群众最多的旧改项目 。
城市更新|传统地产规模见顶？错！万亿级城市更新才刚开始，秘密都在这本“笔记”里
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世欧王庄更新前
面对着一片已经无法适应现代人新型生活需求的城市死角 ， 为了追平滞后的“时代差” ， 融信大面积拆除了陈旧破败的旧建筑 ， 全国范围内首次以商品房标准建造拆迁安置房 ， 并自持经营大型商业综合体 。
于是 ， 以旧有土地为载体 ， 一扇全新的生活界面拔然而起 ， 商业、办公、居住、酒店、餐饮等城市功能通过合理组合 ， 形成了福州赶超时代水平的生活圈、交际圈、商旅圈 。
随之 ， 融信通过这次成功破旧立新的尝试 ， 正式步入了城市更新时代 。
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世欧王庄更新后
融信城市更新自1.0时代跃入2.0时代的分水岭 ， 是融信双杭城 ， 这是一个更有情味的故事 。
融信针对性地保留和修复了大量负载有城市文化与记忆的古建筑 ， 并且通过高端住宅和商业区的更新为区域带来新功能 ， 促成一场新旧元素的有机融合 。
随后 ， 融信献出城市更新3.0时代的肇始 ， 一个封面级作品：福州海月江潮 。
福州这样的历史名城 ， 在摊大饼般向城市郊区扩张的过程中 ， 原市中心等区域日渐陈旧 ， 衰落 。
然而 ， 凝聚着城市的共同记忆、拥有卓著的历史人文价值 ， 优越的地段让市中心成为城市更新中占比较大的核心级“存量市场” 。
比如海月江潮 ， 地属苍霞地块 ， 所处位置恰好是“海上丝绸之路”起点的上下杭苍霞片区 ， 存有大量文物、历史建筑和名木古树 ， 如何妥善地保护是一个难题 。
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另外 ， 项目占地124亩 ， 建筑体量达15.3万平方米 ， 体量之巨是福建省规模最大也是最为复杂的城市更新项目之一 。
当时 ， 旧城改造、古建保护、商业开发三重难题同时摆在融信面前 ， 意味着融信肩上不仅担着城市革新者 ， 还肩负着文化守护者的责任 。
前路一片空白 ， 没有案例和规范可循：
土地性质复杂且不确定；地形复杂且无明确说明；文物古迹和宗教建筑要如何保护修复 ， 没有明确说明；古建筑的保护和退让范围 ， 没有明确界定……
如何在“窄桥小舟”的逼仄空间中 ， 实现精准到位的击打腾挪 ， 将“寸劲”发挥到极致 ， 融信在未知的前路上摸索着 。


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