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观点地产网|| “一根筋”的万科：做着服务业的活儿 盯着95后的钱包，现场( 二 )


郁亮对此表示 ， “三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度改革 ， 他同时认为这是房地产“最大的两件事” 。
他将房地产行业分为三个阶段 ， 包括2002年前的土地红利阶段 ， 谁有关系拿地 ， 谁就赚钱；2002年后的金融红利阶段 ， 从资本市场获得愈多支持 ， 金融手段用得越充分 ， 就能买越多土地；“三道红线”开始 ， 金融红利时代结束 ， 行业进入管理红利时代 。
“这个阶段跟过去就不一样了 ， 所有企业再次来到了同一起跑线 。 因为都归零了 ， 原来所有优势、所有做法可能都不是很成立了 。 ”郁亮随即抛出万科的答案：“但有一样东西是不变的 ， 只要对客户好 ， 有好产品、好服务 ， 一定可以活下去 。 ”
据透露 ， 万科于今年制定了“春天行动” ， 主要用于战略检讨及反思 ， 在此之上衍生的年度战略为“竞争战略” 。 而过往该公司以“发展增长战略”为主 ， 郁亮对此解释 ， 以前都吃得好的时候就以增长力度为衡量标准 。
在新战略指引下 ， 郁亮提出了发展的四个要求：战略不能犯错 ， 好产品、好服务 ， 长期主义 ， 以及新近增加的“均好无短板” 。
南方压力
除郁亮以外 ， 孙嘉、张旭、朱保全分别代表万科南方区域、万纬物流、万科物业 ， 上台分享业务开展情况 。
孙嘉首先上台 ， 他履新南方“区首”仅大约一年零四个月 ， 而南方区域过往销售业绩出现下滑 ， 同时是多项新业务的先行区 ， 如何止住颓势、发展新业务成为他面临的重大挑战 。
去年9月 ， 郁亮还曾调侃孙嘉“压力肥” 。
孙嘉提及 ， 南方区域要聚焦产品和服务上 ， 巩固和提升基本盘 ， 同时进一步完善业务和管理架构 。 当天他也带来了区域公司的新业务管理架构——“一体、两翼、双核” ， 形容它是歼-20战斗机模型 。
其中“双核”指广州公司、万溪公司、深圳公司 ， 万溪公司是广信资产包的合作平台 。 “两翼”则指战区公司、军种业务 ， 其中军种业务包括办公、商业、EPC&代建 ， 养老、酒店和城市更新6大业务 。
在分业务介绍环节 ， 孙嘉分别重点介绍了以深圳瑧湾汇、长沙文昌阁项目、福州洪塘项目为代表的TOD业务 ， 深圳南头古城、广州沙步项目为代表的有机更新业务 ， 福州万科金域国际为代表的创新营销 ， 厦门万科云城为代表的面对年轻一代的新项目 ， 以及养老等 。
尽管新业务繁多 ， 但万科南方区域却有意无意避开了传统城市更新业务 。
截至上半年 ， 万科披露参与的旧城改造项目共55个 ， 占地面积413.67万平方米 ， 建筑面积980.17万平方米 ， 其中深圳仅2个项目 ， 东莞仅3个项目 。 同时根据南方区域披露 ， 曾开发城市更新最多的深圳公司 ， 如今发展重点并不包括城市更新 。
相比之下 ， 万科在TOD总共开展的项目约49个 ， 总建面达1803万平方米 。 期内 ， 该区域销售也处于垫底状态 。
对此 ， 孙嘉回应 ， 一方面是好产品、好服务做得还不够 ， 另一方面南方区域过去5-8年在经营性不动产和服务型业务 ， 经营性不动产需要一个周期 ， 城市更新也需要8-10年 。 相较之下 ， 诸如佳兆业等旧改大户旧改转化大约5-6年左右 。
但他亦坦承 ， 南方区域在珠三角的城市更新储备相较同行为少 ， 因此军种业务特地新增了城市更新配套旧改项目 ， 未来区域公司将增加第二家专门做旧改的平台公司 。 他还透露 ， 除了已确权的旧改储备 ， 公司未列入财报的潜在城市更新储备约4000亿元 。
对于南方区域的成绩 ， 郁亮在开玩笑说出“就是对销售及回款不满意”之余 ， 也不忘继续护短：“虽然做得还不够好 ， 但是非常努力 。 ”
此后 ， 张旭上台做仓储物流服务的专题分享 ， 自从集团调往分管万纬物流 ， 他的话题也变成高标仓库、冷链运营服务等内容了 。 他表示 ， 仓储物流就是服务性行业 。
朱保全则介绍了万科物业的战略转变 ， 因“万物梁行”、“城市物业”已具规模 ， “万科物业”将调整为以住宅为主提供服务的品牌 ， 即万科的物业体系细分为三大子品牌 。
【观点地产网|| “一根筋”的万科：做着服务业的活儿 盯着95后的钱包，现场】据透露 ， 未来一个月 ， 万科将正式发布城市服务的新品牌 。
观点地产网|| “一根筋”的万科：做着服务业的活儿 盯着95后的钱包，现场
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