营收暴增近2倍，港龙中国会成为地产界黑马吗？

营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？出品 l 观点财经作者 l 橙子刚上市两个多月的港龙中国地产（06968·HK）上个月底公布了半年报，这也是港龙中国上市以来首份正式半年报，整个上半年以来，港龙中国业绩表现十分炸眼。根据半年报数据，得益于良好的销售表现，截止到2020年6月底：港龙中国实现营收17.13亿元，同比暴增190%；实现毛利润6.56亿元，同比增长158%；实现归母净利润4.72亿元，同比暴增402% 。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：东方财富这样的业绩表现，应该不输给当前任何一家房地产企业了。而从经营数据来看，截止到今年7月底：港龙中国实现合同销售金额102.09亿元，同比增长156%；其中7月当月实现合同销售金额23.99亿元，同比增长287% 。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：港龙中国官方公告合作开发带动业绩暴增权益占比过低也值得注意根据历年财报，从2018年，港龙中国开始迅速做大规模，只用了一年时间，就把营收规模做到16.6亿元，较2017年的4.34亿元，同比增长282%；归母净利润也从2017年的3136万增至2018年的3.55亿元。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：东方财富带动港龙中国营收净利迅速增长的根本原因，主要来自两方面，一方面在于拿地成本不高。根据观点地产新媒体整理数据，截至2020年6月30日止六个月，港龙中国于海门、宜兴、芜湖及常州购入五块新的优质土地，提供了约84.78万平方米的可供出售的总建筑面积，土地成本均价只有3225元/平方米。但更主要的原因在于港龙中国调整了房地产开发模式，从以前独自拿地，独自开发销售，转变为合作开发。 2015年，港龙与碧桂园展开合作，收购“碧桂园领誉”40%权益。此后又陆续跟融创中国、中南建设、弘阳地产、正荣地产等开发商合作开发楼盘。根据公开信息披露，截至6月底，港龙中国与其他开发商合作开发的项目达93个，占总开发项目的75% 。尽管权益占比不高，但不可否认，通过合作开发，港龙中国的整体销售规模成倍增长，由此带动2018年营收净利的爆炸式攀升。但从权益占比来看，港龙中国似乎没有优势。以跟港龙中国合作规模最大的三家房企为例，根据其招股书相关数据，从2017-2019年，港龙中国与这三家房企共同合作开发项目分别达到18个、21个及29个，合计68个。但港龙中国的权益占比一般，在与这三大开发商的合作过程中，港龙中国权益占比不到30%的项目多达21个，数量最多，权益占比50%以下的则超过一半。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：证券之星地产整理倚靠其他开发商的土地优势，港龙中国从“单干”切换为“抱团”模式后，实现业绩大幅增长，但港龙中国开发能力还有待提高。根据观点地产网整理数据，截至到今年上半年，港龙中国的土地储备为540万平方米，其中江苏省占比68.1% ，浙江省占比20.8% ，河南、安徽、贵州、上海合计占比约11.1% 。但张鸿光在业绩会上表示，截至2020年6月底，公司完工存货大概是15万平方米，占总土储比例约2.7% ，而这一数据在2019年末为4.9% 。此外，年中报显示，于2020年6月30日，公司尚未履行的物业销售约为172.18亿元，于2019年末则约为116.19亿元，增加约48% 。这意味着，尽管有近180亿已售未结转的项目，但公司大部分土储项目未完工或待开发，周转速度有待进一步提高。这就导致一个问题，对照近年来跟业绩同步增长的债务规模，如果周转速度不能有效提升，恐怕会面临中长期债务的偿还问题，从而拖累港龙中国的经营节奏。负债规模不断攀升账面资金勉强覆盖由于港龙中国在2018年之前，发展速度相对偏缓，因此债务规模也属于总体可控，但近年来，随着港龙中国发展提速，在扩大销售规模的同时，对资金需求也更高，由此导致负债规模不断攀升。 2017年，港龙中国负债总额为49.45亿元；2018年，这一数字增至87.4亿元，同比增长77%；2019年，负债总额则巨幅攀升至212.39亿元，同比增长143% 。截止到今年上半年，港龙中国的负债规模较2019年末再度增加了77.11亿元，达289.5亿元。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：东方财富由此也导致港龙中国近年来资产负债率一直维持在90%以上的高位，截止到今年上半年，港龙中国资产负债率达到92.83% 。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：东方财富在所有待偿负债中，截止到今年6月30日，港龙中国从银行、信托等机构获得贷款规模高达69.36亿元，较2019年的28.53亿元增加了143% 。其中一年内到期的负债规模为20.52亿元，较2019年末的11.44亿元，增加了9.08亿元。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：港龙中国半年报好在公司目前账面可支配现金在扣除受限资金后，还有28.7亿元，足以覆盖短期债务。但考虑到港龙中国进一步扩大规模的发展计划，公司在资金层面恐怕并没有那么宽裕。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：东方财富而且债务规模成倍增长的同时，近年来港龙中国的营收增速却没有同步大幅增长。 2018年，港龙中国营收破两位数，达到16.6亿元，同比增长282%；但到2019年，负债总额同比增长了143% ，但同期营收仅实现19.78亿元，同比增长19% 。由此导致港龙中国ROIC（资本回报率）只有1.92% ，大幅低于7%的行业平均水平，盈利质量其实不高。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：万得股票土地布局过于集中江苏浙江占比近9成在盈利质量问题上，截止到上半年，港龙中国的资产周转率只有0.06次，跟20.8次的行业平均资产周转速度相比，相对较低。当然这里面也跟上半年疫情影响房地产公司去化有关，但从根本上来讲，还在于港龙中国开发能力有待提高。前面也提到，截至2020年6月底，公司完工存货大概是15万平方米，占总土储比例约2.7% ，而这一数据在2019年末为4.9% ，占比较低。而且在城市布局问题上，港龙中国的土储分布也过于集中在江苏和浙江地区。根据半年报数据，在540.36万平方米的总土储规模里，江苏占比高达68% ，其次是浙江，占比达21% 。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：港龙中国半年报可见港龙中国在项目分布上仍集中在大本营江苏，并未平均覆盖到整个长三角区域，离全国布局更是相当遥远。而且在城市分布上，也以二三线城市为主。根据半年报披露数据，截止到今年6月底，整个上半年17.13亿元的营收构成中，常州和常熟营收规模达16.86亿元，占比近98% 。营收暴增近2倍，港龙中国会成为未来地产界黑马吗？图片来源：港龙中国半年报近年来包括江浙沪等在内的一二线及沿海城市，一直处于房地产调控的严监管地带，让一二线城市的去化和提价难度大增。今年7月中，深圳还再度加码楼市限购，很多刚落户不满3年的新深圳人，一夜之间失去购房资格。而三四线及以下城市，尽管大多数调控政策依然维持原有调性，但受人口净流出，以及棚改政策停滞影响，三四线城市的房价已经出现不同程度的下跌。如此一来，主要布局二三线城市的港龙中国，则面临更大的出货压力。不过跟其他规模房企相比，港龙中国目前刚进入百亿销售规模，未来还有较大的增长空间，即便是薄利多销，也可能会呈现不错的业绩表现。只是在城市布局问题上，港龙中国还需要再分散一些，或许上市之后，随着资金压力得到缓解，会有一个相对较好的改善吧。

营收暴增近2倍，港龙中国会成为地产界黑马吗？

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