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中国新闻周刊|“烂尾楼之都”南阳：房管中心的团购房都烂尾了( 五 )


近些年 ， 绿地、建业、中信、恒大、碧桂园等大开发商纷纷进入南阳的房地产市场 ， 抬升了南阳的地价和房价 。 2020年7月 ， 南阳新“地王”产生 ， 每亩单价1186万元 ， 楼面价5084元/平方米 。 综合溢价率高达223.6% 。
“出让金逐年增加 ， 与十多年前不可同日而语 。 过去一亩地出让金几十万元 ， 现在能卖到上千万元 。 ”张玉轩提到 ， 这使得企业不愿或者没有资金实力配合相关建设手续 。
政府部门也不敢轻易放低门槛 。 张玉轩指出 ， 假如没按政策执行 ， 若干年后怕会有人追究 ， 为什么2018年让企业缴纳的出让金是2011年的地价？政府部门也担心承担责任 。
2019年2月 ， 南阳市委、市政府召开全市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚会议 ， 出台了一项新政策 ， “对2014年8月前已开工建设的项目 ， 按项目开工时的基准地价评估补交土地出让金 ， 且不做年期修正(原则上不低于同期周边相同级别土地的出让价款)” 。
张玉轩介绍 ， 这项政策出台并不容易 ， 公检法领导、纪检委书记都出席了会议 。 这项政策提升了整治速度 ， 2019年12月以来 ， 政府解决了六七十个项目 。
剩下的“硬骨头”
另一个整治难度在于城市规划的变迁 。 有些楼盘在建设时 ， 手续不全 ， 未纳入前期规划 ， 后续新规划出台 ， 两者产生冲突 。
中达置业负责人孙兵介绍 ， 最初 ， 天汇家园项目与原有的城市规划冲突 ， 示范区新的规划尚未得到批准 ， 遂被叫停 。 另外 ， 受国家相关政策调整、该区域规划调整、土地指标制约等因素影响 ， 区间路因规划调整北移 ， 附近规划建设立交桥 ， 都导致建设面积缩水 。 孙兵提供的一份资料显示 ， 预售的1600多套房子无地可建 ， 购房者常年上访 。 2019年 ， 中达在已建成区域规划改造 ， 整理出30多亩土地 ， 新建了600多套安置房 ， 退款近400套 ， 目前还有600多套已售房屋无处建设 。
官方统计的302个项目中 ， 还有28个项目尚未解决 ， 不少都涉及规划冲突 。 张玉轩解释 ， 这包括三种情况：第一是违规项目 ， 比如某项目位于机场净空 ， 违建高层 ， 没办法拆除 ， 暂时无法解决 。 第二 ， 原项目如今占压道路红线或者绿地 。 “占压不超过一米的项目 ， 我们都给它办了 ， 但是有一大半占压了道路 ， 肯定建不成 。 也不可能拆 ， 有些房子若干年前都已经卖出去了 。 ”第三 ， 企业倒闭 ， 或者企业资金流断裂后老板被刑拘 ， 或者老板死了 ， 这一类项目手续也难以完善 。
【中国新闻周刊|“烂尾楼之都”南阳：房管中心的团购房都烂尾了】问题楼盘按部就班走程序 ， 许多还未走到终点 。 但对于购房者来讲 ， 这远远不够 。 市民们更迫切的需求是 ， 烂尾楼何时能动工？何时能拿到房产证？
在南阳街头 ， 仍可以看到多处烂尾楼未有施工进展 。 9月14日早上 ， 众多业主再一次自发来到市政府门口 ， 呼吁政府出面解决烂尾楼的问题 。
在人民网“领导留言板”上 ， 南阳万家园桂花城业主写道 ， 小区交房10年 ， 办证的费用都已交齐 ， 开发商以各种理由推诿不网签、不办证 。 这关系到几千业主的适龄儿童被学校拒之门外 ， 得缴纳5000元以上乃至更高的上学费才能入学 ， 房产无法继承、过户、买卖 。
于杭认为 ， 在问题楼盘的治理上 ， 可以学习许昌经验 。 许昌的做法是 ， “产权登记采取证件分离原则 ， 优先解决购房群众办证问题 。 ”他认为 ， 先把老百姓的房产证办下来 ， 可以平息民众不满和顾虑 ， 让老百姓住有所居 ， 然后政府再梳理企业问题 。
但是这需要政府的担当 。 “政府担心开发商欠税太多 ， 如果追缴不上 ， 可能有国有资产流失的风险 。 另外 ， 因为老百姓上访 ， 政府让企业无代价或者低成本合法 ， 对一些合规企业也不公平 。 第三 ， 不合法的楼盘如果取得了合法权利 ， 二次拆迁时 ， 政府的补偿成本会增高 ， 有后期矛盾 。 ”于杭分析 ， 南阳市问题楼盘的出现、发生、治理的过程 ， 是城镇化中的代价 ， “房地产全周期都没完整走一遍 ， 就像看戏 ， 整个折子戏我们都没看过 。 ”


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