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经济参考报|告别“摊大饼” 城市发展开启“存量更新”模式( 二 )


将撬动十万亿投资规模
据全国工商联相关课题组测算 ， 当前启动我国城市更新战略可拉动投资规模10万亿元 。
首先 ， 城市更新将加快新旧动能转换 。 随着新经济快速发展和城市转型升级加快 ， 一些城市的传统商业设施、老旧厂房等出现产能过剩 。 对此 ， 全国工商联房地产商会城市更新分会秘书长夏子清表示 ， 启动城市更新战略 ， 可以高效利用城市存量土地资源 ， 通过模式创新、政策调整和创造新需求来释放“过剩”产能 ， 促进城市转型发展 。 据介绍 ， 广东省近年来通过对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造累计节约土地20.4万亩 ， 节地率达42.4% 。 单位建设用地产出从2008年的每年每亩13.7万元增加到30多万元 ， 增长率超过125% 。
其次 ， 城市更新还可以有效扩大国内需求 。 据住房和城乡建设部统计 ， 目前全国共有老旧小区近16万个 ， 涉及居民超4200万户 ， 建筑面积约40亿平方米 。 按照目前每平方米投入1000元的标准计算 ， 我国老旧小区改造投资总额可达4万亿元 。 各地城中村改造未来两三年投资规模预计可达1.8万亿元 。 老旧商办物业约为170亿平方米 ， 即使按照每年改造1%计算 ， 年投资规模就是万亿级水平 。 其中 ， 仅北京、上海、深圳三地老旧小区综合整治、老旧工业区改造 ， 以及商办物业更新的投资规模每年就超过2000亿元 。
城市更新中的老旧工业区改造、商办物业更新等项目 ， 由于有较好的投资收益 ， 能够有效吸引社会投资 。 据介绍 ， 2008年以来广东省累计投入改造资金1.66万亿元 ， 其中社会投资约占86% 。 同时 ， 各地通过城市更新而形成的新工业、新商住、新生态等集聚区 ， 已成为引领当地经济高质量发展的热土 。
再次 ， 城市更新是对城市区域再规划和环境再升级的过程 。 清华大学建筑学院教授边兰春表示 ， 我国城镇老旧小区量大面广 ， 涉及上亿居民 ， 普遍存在原设计标准较低、维护不到位、市政设施破损严重、公共服务和配套设施缺乏等问题 ， 难以满足人民群众对美好生活的需求 。 城市更新可有效破解城市发展不平衡不充分的难题 ， 提高居民获得感 ， 促进城市可持续发展 。
三大瓶颈亟待破解
当前我国城市更新仍处于初级阶段 ， 存在资金短缺、政策法规缺失、形象工程屡禁不止等瓶颈 。
资金短缺是目前城市更新过程中最为突出的一个问题 。 北京筑福集团已在全国不少城市参与上千个老旧小区改造项目 。 “今年我国计划改造3.9万个城镇老旧小区 ， 总投资预计在7000亿到1万亿元 。 其中 ， 中央财政计划出资543亿元 ， 其余需要鼓励消费者和企业承担 ， 资金压力相当大 。 ”董有表示 ， 实施城市更新战略投资巨大 ， 如何创新投融资体制是关键 。
在城市更新项目中 ， “拆除重建”和“有机更新”类项目 ， 由于投资收益较好 ， 能够有效吸引社会投资 。 但对于“综合整治”类项目 ， 由于老旧小区改造项目大部分为民生工程 ， 盘活闲置资产的运营收入相对较低 ， 远远不足以弥补改造投入 ， 很难吸引社会资本深度参与 。 再加上财政投入有限 ， 资金短缺就成为抑制老旧小区改造的瓶颈 。
对此 ， 北京房山新城投资公司副总经理雷爱先说 ， 广东省对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的“三旧”改造是目前全国城市更新做得较好的 。 在实际推进中 ， “三旧”中的旧村庄和旧厂房改造成果显著 ， 而旧城镇改造则一直困难重重、收效不大 。 主要原因就是旧村庄和旧厂房改造是让多元主体都能受益 ， 能够吸引众多社会资本参与 。 而旧城镇的老旧小区改造 ， 则因为产权多元化、资金短缺、政策缺失等瓶颈迟迟难有进展 。
城市更新是城市治理现代化的一个新课题 ， 从各地城市更新的实践看 ， 政策缺失、法规缺位等瓶颈问题也比较突出 。
目前 ， 国内针对城市建设项目的法规、政策、规划、标准等顶层制度法规都是针对新建建筑的 ， 而对于城市更新改造还没有明确的规定 。 “包括土地管理法、房地产管理法、担保法、合同法等一些顶层的制度法规 ， 在更新改造项目和存量土地开发方面还非常欠缺 。 ”雷爱先说 。


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