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经济参考报|告别“摊大饼” 城市发展开启“存量更新”模式

告别“摊大饼” 城市发展开启“存量更新”模式
城市更新三大瓶颈亟待破解 专家建议上升为国家战略
向外围无限扩张、大拆大建的“摊大饼”模式 ， 在城市发展过程中一直被人诟病 。 随着我国城镇化率和服务业占GDP比重均超过50% ， 城市发展也开始由增量扩张为主转入存量更新为主的新阶段 ， “摊大饼”模式逐步成为过去式 。 围绕城市核心区开始的以存量资源开发为主的城市“有机更新”成为新时期城市发展的主流 。
目前 ， 我国越来越多的城市开始加大政策支持力度推进城市更新 ， 但仍然存在资金短缺、政策标准缺失、形象工程屡禁不止等瓶颈 ， 亟须通过改革创新实现突破 。
城市发展“存量”模式开启
截至目前 ， 北京、上海、广州、天津等都加快了城市存量资源的更新改造 。
位于北京西直门交通枢纽附近的京盐融园 ， 以前一直是中盐集团的存盐仓库 。 随着经济的发展和城市功能的不断升级 ， 地处北京核心地区、占地近10亩的存盐仓库已经越来越不能适应城市发展的需要 。 作为仓储场所 ， 其吸引了大量的车流、物流 ， 对西直门周边交通等干扰较大 。 而作为企业的固定资产 ， 其运行效率也越来越低 。
针对这种情况 ， 中盐集团对包括京盐融园在内的 ， 位于北京市西城区、丰台区、通州区等区县的7处类似资产进行了整体更新改造 。 京盐融园主要仓库整体框架结构得到了保留 ， 并在此基础上进行了改造和结构加固 ， 总共建成了6000平方米的办公面积 。 以前破旧的仓库 ， 变成了一个环境优雅的办公院落 ， 老仓库的红墙砖透出一股后工业时代感觉 ， 与整体的科创风格设计相得益彰 。
“与高楼大厦的写字楼相比 ， 这样的环境特别受高科技、文创企业欢迎 。 ”京盐融园负责人刘欣介绍 ， 目前6000平方米的办公面积已经全部租出 ， 入驻的都是高科技企业 。
针对城市更新等相关议题 ， 全国工商联房地产商会城市更新分会近期深入全国30多个城市开展专题调研 。 相关调研报告认为 ， “十三五”以来 ， 我国新型城镇化建设取得阶段性成果 ， 2019年常住人口城镇化率已达60.6％ ， 第三产业增加值占国内生产总值比重达到53.9% 。 这两个关键数据 ， 标志着我国城市发展由增量扩张为主 ， 转入存量更新为主的新阶段 。
全国工商联房地产商会城市更新分会会长柴志坤表示 ， 随着第三产业增加值超过第二产业 ， 以前的“摊大饼”模式已经不适应城市发展新要求 。 它不仅过度占用农村土地 ， 降低了每单位基础设施服务的人口 ， 加重了地方政府债务负担 ， 而且大大削弱了城市的集聚效益 ， 使城区内产生了大量低效土地资源 ， 影响了经济产出的效率 。
据了解 ， 当前包括北京在内的一些城市 ， 空置的写字楼、仓储等楼宇大量存在 。 北京筑福集团董事长董有介绍 ， 目前 ， 北京市门头沟、石景山和通州三个区的空置存量房产就超过1000万平方米 。
行业分析机构认为 ， 受新增供应大、市场需求不足影响 ， 北京众多产业园的空置率正在持续上升 。 预计到2020年底 ， 北京成熟产业园体量将超过1500万平方米 ， 空置率将突破30% 。
“城镇化建设中有一对突出矛盾值得高度重视 。 ”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹表示 ， 1978年至2018年 ， 我国城镇人口增长了3.8倍 ， 但同期城镇建成区面积却增长7.4倍 ， 即从7000平方公里增加到5.85万平方公里 ， 面积增长比人口增长快一倍 。
据介绍 ， 目前国内城镇化率总体超过60% ， 其中超过80%的城市有20个 ， 超过70%的有40个 。 有的城市已经处于人口流失的状态 ， 却还在搞扩张式发展 。 这对于未来发展是有害的 ， 必须通过挖掘城市内部潜力 ， 提高城市效率来获得新的增长 。
以成都为例 ， 城市扩张中的基础设施建设等成本已经越来越难以承受 。 近年来成都已考虑基本停止外围扩张 ， 转而在城市中心推动“有机更新” ， 例如把一些老旧批发市场改造为办公商用设施等 。


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