未来20年中国房价逻辑怎么变？看这3大基石制度
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）从2018年开始 ， 每年的年中 ， 我们都会上线一门经济大课 ， 围绕宏观经济、国际形势、国家政策、股市、房产及风险投资等主题 ， 探讨和研判未来的发展趋势 ， 助力投资决策 。今年的年中大课已经如期上线 ， 主讲老师都是优秀的经济学家或各行业的专家 ， 他们年复一年地研究数据、进行实地探索调研 ， 所讲的内容始终保持理性和独立 ， 而且常常“忍不住”口出“真言” 。房产模块的主讲老师 ， 吴晓波频道首席房产专家、德科地产频道总编刘德科老师 ， 就把他自己的演讲称为“一场放浪形骸的演讲” 。今天 ， 小巴就放送其中部分演讲内容 ， 来看看德科老师如何从宏观角度分析未来中国房价的走势 。
在房地产三大基石制度尚未建立之前 ， 我国的房价只能一脚踩刹车、一脚踩油门地往上走 。1第一个基石制度：保障房体系“低端有保障”是一个很重要的原则 。我们国家以前的思路是保障大家买得起房 ， 盖经济适用房 。 后来发现穷人太多了 ， 经济适用房只能卖给有钱人 ， 所以经济适用房已经慢慢退出历史舞台 。国家有义务、有责任让所有公民有房子住 ， 但国家没有义务、也没有责任让每一个公民买得起房 。于是 ， 国家现在慢慢开始做公租房 ， 但公租房建得再多 ， 大家好像一点也不感动 ， 因为这些感动的人在舆论场上是没有话语权的 。比如 ， 一个环卫工人住进了公租房 ， 也许他的体验很好 ， 但媒体并不会关注他 ， 媒体只会关注年轻人毕业十年买不起房 。虽然如今头部城市对公租房的探索已经走在很前面了 ， 但是公众给予公租房的舆论资源太少 ， 以至于我们对公租房是非常冷漠的 。在大多数国家 ， 保障房体系的第一顺位、优先级必须是公租房 ， 目前这一个共识在中国还没有形成 。 但是比过去好 ， 过去没有公租房 ， 现在至少有了 。
2第二个基石制度：国家住房银行国家住房银行不是资助保障人群的 ， 而是普惠性的“中端有支持” 。谁来支持中产阶级买房？国家住房银行 。 它可以提供如公积金一般的利率、相对低廉的贷款 。这个要用银行的思维来做 ， 但公积金不是按银行思维做的 ， 而是按过去机关大院的思维来做的 。 所以 ， 国家住房银行制度非常遥远 ， 比房地产税还要远 。3第三个基石制度：房地产税我们国家对住房制度的理想是：低端有保障、中端有支持、高端有市场 。而骨感的现实是什么？住房问题推给市场 ， 土地财政扔给地方 。 分税制以后 ， 税收大头归中央 ， 地方没钱怎么建城市、怎么发展？答案只有卖地 。房地产税要解决的是中央跟地方的财税分配问题 。土地财政好不好？没有不好 ， 也没有好 ， 这是一个中性的问题 。 土地财政对城市建设起到了巨大的作用 ， 这是好处 。 不好的地方 ， 毫无疑问 ， 它推高了房价 。要怎么改变呢？得重新梳理 ， 用房地产税来梳理 。今后我们大家都交税 ， 这个税基就比较庞大 ， 地方政府有了稳定的收入 ， 就不用卖那么多地 ， 那我现在能强迫你不卖地吗？不可能 ， 城市得运转 。这是很遥远的事情 ， 也是为什么房地产税至今都推不出来的原因 ， 因为涉及得太广了 ， 不仅仅是税收的问题 ， 更不仅仅是楼市调控问题 ， 而是整个中国制度重新梳理的问题 。土地财政会带来两个问题 。 政府想卖地 ， 不是想卖就能卖：第一 ， 要有建设用地指标 。 因为要保护18亿亩耕地红线 ， 所以建设用地指标是很有限的 ， 每个城市都是按配额给的 。第二 ， 地方债 。 一块地上面有很多东西 ， 有的时候要拆迁 ， 有的时候要除杂草 ， 总之要花钱 。 把生地做成熟地 ， 熟地才能卖 。 做地没有钱 ， 怎么办？发地方债 。
前两年大家都在说 ， 有一个城市房价控制得特别好 ， 市长广受称赞 ， 那个城市叫重庆 。但这两年都不太说重庆房价控制得好了 。 为什么？因为当年重庆房价控制得好有很多原因 ， 其中一个重要原因 ， 就是实施了地票制度 。土地建设用地指标有限 ， 如果要侵占农田得中央批准 ， 那如果把杂地变成耕地 ， 地还是我的 ， 政府还会给我一大笔钱 ， 它就变成农田了 ， 这些多出来的农田不就可以侵占了吗？所以重庆的农田越变越多 。多出来的农田干什么呢？建设用地 ， 随便卖 ， 用不完的指标 。 所以重庆不缺建设用地 ， 其实每个城市都不缺地 ， 但有了建设用地指标之后 ， 每个城市都缺地 。地票制度是谁发明的 ， 是那位著名的黄市长 ， 后来黄市长就去做学问了 ， 地票制度仍然在 ， 但没有像当年那么主旋律了 ， 所以重庆的房价不能说涨 ， 至少不能成为控房价的典型城市 。现在控房价的典型城市是谁呢？长沙 。在长沙 ， 一个大学毕业生 ， 只要好好工作 ， 稍微积极向上一点 ， 毕业五年之内就可以买房子 。这是一件好事儿 ， 但背后一定有代价 。长沙早年和任何城市都一样 ， 城市要扩张得先修路 。 没钱怎么修路？土建方、修路的公司拿不到钱怎么办？沿途有一些地 ， 你拿去 。这些修路的公司机构 ， 没有房地产开发能力 ， 拿着地干什么？第一 ， 卖给开发商；第二 ， 自己盖房子 。 盖了房子员工先分 ， 一些政府单位也来分 ， 这都是合法的 。 所以 ， 长沙整个城市骨架非常大 ， 路确实修得很好 。那没地了怎么办？只能继续做地 ， 调控地价 。 现在大家都把长沙当榜样了 ， 人才也都进来了 ， 必须加大供地 ， 所以地始终卖得很便宜 。但有没有人为子孙后代思考一下 ， 长沙以后还有发展空间吗？现在的低房价是靠透支未来的城市发展空间实现的 。 这是第一个原因 。第二个原因 ， 长沙的负债率在中国省会城市里名列前茅 ， 这座城市是靠巨额地方债来驱动的 。 这就很可怕了 。
推荐阅读
- 22城环比下跌，9月百城新房价格涨幅收窄至0.24%
- 临深房价已破4万，“3字头”的深圳东部难掩尴尬？
- 汤君年|1995年，汤君年花6亿买下一块地皮建4栋楼，如今一套房价值上亿
- 房价走势|节后楼市放“猛料”！两地抢先调控 打响“双响炮”
- 探索未来|考选调生有多次机会? 是真的吗
- 探索未来|这3所拥有世界排名第一学科的“非985”高校, 实力毕竟有多强?
- 如何看中美关系现状以及未来发展
- 如何看中美关系现状以及未来发展
- 探索未来|@2021推免生：关于推免，你必需要知道的三件事
- 中年|出生率逐年降低，未来婴幼儿市场还能赚大钱吗