产品|一文读懂公募REITs业务配套文件说了什么
公募REITs越来越近 。
上周末 ， 沪深交易所发布了基础设施基金的业务办法、发售业务指引、业务审核指引等配套文件的征求意见稿 。 作为《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的配套文件 ， 这些征求意见稿不仅是规定的细化 ， 还加入了诸多市场化规定 ， 具有较大的进步 。
比如在具体业务规则中充分借鉴了公募基金、股票等的经验 ， 同时又考虑到了REITs产品的特殊性 。
鉴于若二级市场出现流动性不足 ， 会影响定价效率 ， 并制约试点项目的推广 ， 具体业务细则在推进项目落地、保障市场流动性等方面也作出了相应安排 。
另外 ， 其他市场较为关心的问题如估值、投资属性等暂未明确 ， 有待后续配套文件的出台 。
借鉴公募基金、股票的成熟经验
9月4日晚间 ， 为保障基础设施REITs试点的顺利开展 ， 根据证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》等法律法规、部门规章和规范性文件 ， 上海证券交易所、深圳交易所双双发布了公募REITs业务配套文件的征求意见稿 。
在业内人士看来 ， 交易所的业务规范文件侧重对业务全流程重要节点和关键环节的规范 ， 围绕“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构 ， 突出基础设施基金产品作为一个整体的监管要求 。
上海证券分析师姚慧表示 ， “公募基金+ABS”意味着基础设施REITs脱离了融资通道的“人设” ， 真正被赋予作为公募基金所必备的投资属性——选择优质底层项目进行投资 。
因此 ， 不管是上交所还是深交所 ， 在具体业务规则中 ， 发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等都借鉴了公募基金的成熟经验 。
比如在试点项目的发行安排上 ， 上交所先对底层资产进行评估 ， 并按照1元面值折成基金发售数量 ， 其次比照股票询价机制 ， 采用网下询价平台定价 ， 定价后比照上市型开放式基金（LOF）模式发售 。
深交所的做法是 ， 借鉴境内股票发行规则 ， 并结合深交所LOF的发行方式 ， 制定了《发售指引》 ， 对基础设施基金发售询价、定价、网下投资者配售、战略投资者配售、公众投资者认购、扩募等事项进行具体规定 。
第一财经也注意到 ， 文件对于基金大额持有人的份额变动对应的公告义务进行了规定 ， 例如5%以上持有人须公告 ， 规定类似于上市公司 。
不过 ， 需要看到的是 ， 公募REITs是一种全新产品 ， 其风险收益特征介于股票和债券等固定收益类资产之间 。 考虑到试点初期投资者面临一定不确定性 ， 《发售指引》也在投资者报价个数要求、报价剔除、战略配售机制等方面充分结合产品属性特征 ， 作出了区别于股票的特有安排 。
值得一提的是 ， 为推进项目落地 ， 保障市场流动性 ， 公募REITs同时引入网下认购、场内及场外等认购方式 ， 满足投资者多样化交易需求 ， 同时明确按照要求进行转托管 ， 提高二级市场流动性 。
“公募REITs作为一类现金流稳定的资产 ， 在国外和债券的回报特性很像 。 而这种产品的炒作空间有限 ， 在国内习惯炒作的环境中 ， 可能存在流动性不足的问题 。 证券产品有没有流动性 ， 对产品定价非常关键 。 公募REITs如果可以做大 ， 一个很重要的原因就是流动性没有问题 。 ”博人金融总经理宋光辉对第一财经表示 。
上交所为此明确了基金交易可以采用竞价、大宗、报价、询价、协议以及质押协议回购等认可的交易方式 ， 并可以引入流动性服务机制 。
“基础设施基金交易可以引入流动性服务商 ， 提供双边报价服务 。 类似于国外投行有做市商的安排 ， 是产品发展壮大的关键一环 。 ”宋光辉说 。
蓄势待发 ， 只等发令枪响
在充分借鉴公募基金、股票、债券等成熟产品的经验基础上 ， 沪深交易所的业务细则及配套文件又考虑到了REITs产品的特殊性 ， 在存续期管理、新购入基础设施项目、权益变动等方面作出了具有针对性的安排 。
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