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产品|一文读懂公募REITs业务配套文件说了什么( 二 )


比如深交所规定 ， 基金管理人可以通过向网下投资者询价的方式确定基金扩募价格 ， 也可以根据基金二级市场交易价格 ， 以及拟投资项目的资金需求规模等有关因素 ， 协商确定基金扩募价格 。
“扩募可以定价增发（持有人大会同意） ， 也可以询价增发（跟首发一样） 。 文件层面给予了承销商较大的自由 ， 可以自行决定配售/剔除规则 ， 后续是否会有指导仍需观察 。 ”中金固收称 。
【产品|一文读懂公募REITs业务配套文件说了什么】在宋光辉看来 ， 从产品运作角度来看 ， 监管放开购买新的基础资产 ， 是公募REITs产品成功的一个关键点 。
“海外经验显示 ， 如果完全是静态资产的组合 ， 这样的产品完全没有估值提升的空间 。 对产品本身而言 ， 也会抑制流动性 。 同时 ， 作为静态资产组合 ， 其盈利成长性空间有限 。 如果可以在未来购买新的资产 ， 则能够形成流动性套利机制 ， 以利用市场机遇提高REITs的盈利能力和业绩成长空间 。 这类似于上市公司增发股票购买资产 。 除了业绩的实质改善之外 ， 还会因为成长想象空间的增加而提高证券的流动性 。 ”他说 。
业内人士也表示 ， 文件用专门的篇幅规定了基础设施基金存续期内新购入资产、基金扩募事宜 ， 体现出监管机构将产品打造为长期资产平台的政策方向 。
事实上 ， 对于这块万亿市场的“蓝海” ， 机构信心满满 ， 摩拳擦掌 。
REITs适用于商业地产和基础设施 ， 两类产品表现存在一定差异 。 在当前“房住不炒”调控基调下 ， 将基建与地产切割 ， 先行推出基建RETIs是合适之举 。
根据招聘网站信息显示 ， 包括博时、华夏、海富通、新华、德邦等公募基金及中金公司等券商纷纷发布REITs投研团队招聘启事 。 整个市场蓄势待发 ， 只等发令枪响 。
统计资料也显示 ， 2002～2019年全球REITs市场规模复合年均增长率（CAGR）达到13.8% ， 在美国市场2000～2019年P/FFO （乘数估值模型 ， REITs的一种估值方法）从6.6倍提高至19.4倍 ， 反映了资本市场对REITs产品认可度的提升 。
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