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金角财经|这次来真的了？，终结烂尾楼！高层提议取消商品房预售( 二 )


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空手套白狼的游戏
房地产市场的各种质量和交付问题 ， 基本都与预售制度有关系 。
1953年 ， 霍英东为了推销自家的四方街楼盘 ， 发明了“卖楼花” 。
新楼动工之前 ， 买家先付部分定金 ， 余款分期支付 ， 等新楼落成 ， 再收齐买家的钱 。
这就是“分期付款” ， 当时的规则是第一期交定金50% ， 二期落妥交10% ， 全部完工交剩下40% 。
分期付款一经推出 ， 立刻引爆香港楼市 。 香港岛外、乃至九龙的客户 ， 都跑来争相购买 。
但霍英东当年或许也没想到 ， 多年以后 ， 这朵“楼花“会在广阔的内地 ， 遍地生根 ， 开花结果 。
金角财经|这次来真的了？，终结烂尾楼！高层提议取消商品房预售
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1994年 ， 内地出台《房地产管理法》 ， 向香港学习了“商品房预售制度“ 。
当时 ， 内地房地产业刚刚起步时 ， 资金严重不足 ， 自有资金的比例甚至不到10% 。 融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种 。 而商品房预售 ， 则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会 。
按照目前的规定 ， 房地产开发公司投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后 ， 就能取得商品房预售许可 ， 开始从购房者手中“拿钱” 。
比如说 ， 一个投资5亿的楼盘 ， 开发商自己只用出1亿出头 。 购房者付了定金 ， 银行给了贷款 ， 开发商拿到现款 ， 然后 ， 开发商再用项目以及已经收到的款项再加杠杆 ， 放大银行贷款 ， 进行下一轮开发——全是别人的钱 。
给阿基米德一个支点 ， 他可以翘起地球 。 给房企一个支点 ， 他们也许可以撬起整个银河系 。
直白点说 ， 商品房预售其实就是“空手套白狼”的游戏 。 凭着这个杠杆 ， 他们撬动了一个巨大的房地产市场 。
高周转就是预售制的衍生品 。 业内曾经盛行的“456”：拿地4个月开盘 ， 5个月资金回笼 ， 6个月资金回正 。
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快速开发 ， 快速回笼资金 ， 再投入开发 ， 助推中国房地产市场的快速发展 ， 2020年上半年 ， 国内的房地产开发投资已达6.28万亿元 。
发展到现在 ， 商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式 。 国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上 ， 部分城市甚至达90%以上 。
大跨步背后 ， 风险却转嫁给购房者和银行 。
购买者一旦交款后 ， 主动权就转到开发商手中 ， 一些开发商只重销售 ， 不重品质 ， 一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售 。
当开发商资金链断裂 ， 要么压缩成本撑过去 ， 要么就此倒下 。 前者 ， 留下一堆质量问题堪忧的房子 ， 后者 ， 留下一堆烂尾楼 。
前面提到的“别样幸福城”、西安爱马仕西西公馆等等楼盘 ， 都是这种模式下的产物 。
从预售制诞生的那一天 ， “交房即维权”和“十盘九维权”就成了一种常态 。
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取消预售制的阻力都是什么？
即便如此 ， 现实利益错综复杂也决定了 ， 取消“卖楼花”是一个艰难的过程 。
预售制给房企带来的最大好处之一 ， 就是便宜的资金 。
购房者提前支付的购房款 ， 对于房企来说就像“无息”资金 。 整个市场上 ， 只有预售能为其提供 。
现在的房地产商们 ， 没了预收款简直活不下去 。 有统计数据表明 ， 上市房企的“定金和预收款”占了其开发资金来源的20%到30% ， 占比超过银行贷款 。
这就是房企可以自由使用的“无息”资金 。 没了这笔钱 ， 房企的扩张、高周转 ， 全都无从谈起 。
更为重要的是 ， 当资金变贵 ， 房子的成本也就上升了 。 后果就是：房价上涨 。


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