8月以来北京土地市场由热转冷,“三道红线”影响几何?( 二 )
8月土地市场遇冷 , 年内整体走出“倒V”形
事实上 , 从整体趋势来看 , 北京土地市场在今年以来走出“倒V”形 。 一季度受疫情影响 , 土地供应几近停滞;随着二季度融资环境逐步向好 , 销售回款增加 , 部分房企选择加大力度补充粮草、扩充土储;而从三季度开始 , 北京土地市场则又迎来了“冷静期” 。 特别是8月以来 , 北京累计成交6宗经营性用地 , 仅有1宗低溢价出让 , 剩余5宗均以底价成交 。
具体来看 , 8月单月 , 北京共成交5宗住宅用地 , 除8月3日出让的经开区河西区宅地溢价23.44%成交外 , 剩余4宗地均以底价或较低溢价成交 , 月内宅地平均溢价率约为5.09% , 环比7月降低15.68个百分点 。
8月以来的北京土拍 , 几乎没有出现过“火热”抢地场景 , 而是低调平稳成交 。 比如 , 8月27日下午 , 北京顺义仁和镇三宗不限价宅地出让 , 整个竞拍过程不到半个小时就尘埃落定 , 其中 , 经过10轮竞拍 , 路劲以32.6亿元拿下一宗 , 城建+首开+旭辉联合体、平安分别以底价31.18亿元和24.34亿元获取另外两宗 。 9月2日最新出让的石景山区北辛安宅地、平谷区王辛庄镇宅地也同样以底价成交 。
针对北京土地市场的“由热转冷” , 合硕机构首席分析师郭毅表示 , 一方面来看 , 近期底价成交的几宗地块 , 其规划条件及位置条件都对其市场价值产生了一定的影响 。 这些土地多处于北京相对边缘的板块 , 潜在购买人群支撑力度不够 , 开发商对土地的价值预判就存在较大不确定性 。 而在规划条件上 , 不管是设置有多处商业用房的石景山区北辛安地块 , 还是同一时间集中出让的3宗顺义仁和镇宅地 , 其规划难度和面临的市场竞争环境都显而易见 。
此外 , 包括郭毅在内的业内人士认为 , 8月以来土地市场遇冷的另一个重要原因 , 则是受到了房企融资预期影响 , 其背后是市场盛传的“三道红线” 。
“三道红线”预期压力下 , 企业拿地预期受影响
据悉 , “三道红线”分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍 。 日前 , 住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会 , 形成了重点房企资金监测和融资管理规则 。 尽管融资新规的具体内容未对外披露 , 但是市场猜测或也与此前盛传的上述“三道红线”有关 。
近期 , 对于上述房企融资新规、“三道红线” , 多家房企的管理层均公开表示重视 。 在8月28日举行的中期业绩推介会上 , 万科总裁、首席执行官祝九胜表示 , 公司会认真研究 , 尽快去适应 , 按照要求进行落实;在8月31日举行的上半年线上业绩发布会上 , 中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示 , 对于监管部门提出的各项指标管理要求 , 恒大会严格执行公司战略 , 向这些指标靠拢 。
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