8月以来北京土地市场由热转冷，“三道红线”影响几何？相较于上半年的“火热”

相较于上半年的“火热” ， 8月以来，北京土地市场明显遇冷，频频出现底价成交。 9月2日，北京再以底价出让2宗“不限价”宅地，成交金额合计为83.06亿元，中海、北京城建各落一子。

在业内人士看来，北京土地市场“由热转冷” ，很大程度上是受“三道红线”的影响。根据要求，企业拿地销售比是否过高、经营性现金流情况将作为监管机构考察的重要指标。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

在此背景下，房企需对土地的市场价值进行更加细致的考量，区域潜力、去化难度、回款周期都可能成为北京地市短期降温的催化剂。

年内成交34宗不限价宅地，四成溢价率超20%

从今年以来土地市场的表现来看，前8个月共成交45宗经营性用地，加上9月2日新成交的2宗宅地，已共成交47宗经营性用地，建筑面积合计约为586.23万平方米，总成交金额为1650.975亿元。其中， 44宗为住宅用地，成交金额合计为1571.925亿元。

按单宗地的地价来看，成交额超过40亿元的土地共有17宗。其中，中海竞得的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块、A334地块以79亿元的成交额领跑。除该宗地外，昌平东小口宅地、海淀西北旺宅地、丰台南苑宅地的成交额均在70亿元以上。

今年以来， “不限价”宅地成为北京土地市场供应的主力。据新京报采访人员统计，年内已成交的“不限价”宅地有34宗，其中15宗更是以超20%的溢价成交，占比超四成。

整体来看，年内北京土地市场溢价率超过20%的宗地有18宗，其中9宗溢价率超过30% ， 3宗溢价率超过40% 。从位置上看，溢价超过40%的3宗地分别位于通州台湖、丰台分钟寺以及房山长阳。

与此同时，在过去的上半年，北京热点区域土地楼面价也频频走高，石景山区进入7万+时代，分钟寺进入10万+时代。截至目前，年内北京成交楼面价最高的地块仍为合生拿下的分钟寺L-39地块，成交楼面价约为76168元/平方米。

8月以来北京土地市场由热转冷，“三道红线”影响几何？