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房地产融资|12家房企试点融资“三道红线”，将如何影响房地产融资

房地产企业融资限制继续收紧 ， 幅度有所超过市场预期 。
【房地产融资|12家房企试点融资“三道红线” ， 将如何影响房地产融资】8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 。
会议指出 ， 为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 会议强调 ， 市场化、规则化、透明化的融资规则 ， 有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期 ， 合理安排经营活动和融资行为 ， 增强自身抗风险能力 ， 也有利于推动房地产行业长期稳健运行 ， 防范化解房地产金融风险 ， 促进房地产市场持续平稳健康发展 。
这印证了《21世纪经济报道》8月13日的独家报道 。
本报报道称 ， 监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长 ， 设置“三道红线” 。 房地产企业的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。
按“三道红线” ， 试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。 也即 ， 如果“三线”均超出阈值为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
8月28日 ， 《经济参考报》报道称 ， 参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家 ， 分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧) 。 对这12家房企将进行融资债务总规模的控制 。 企业需于9月底上交降档方案 ， 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整 。 若未达标 ， 监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制 。 2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则 。
12家房企试点
参加此次座谈会的12家房企 ， 为房地产业内头部企业 ， 包括：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城 。
根据国盛证券按“三道红线”标准测算 ， 以2019年末数据为基准 ， 销售排名前50位的房地产企业中 ， 均未超过警戒线的有11家 ， 超过1条警戒线的有15家 ， 超过2条警戒线的有8家 ， 超过3条警戒线的有15家
12家房企中 ， “三道红线”位于红档的是4家房企：中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、绿地控股(600606,股吧)（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.40、0.57、0.67%、0.70 。
位于橙档的是阳光城（000671.SZ） ， 剔除预收款后的资产负债率分别是77.6% ， 净负债率154.4% ， 货币资金与短期债务之比1.15 。
位于黄档的是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股(601155,股吧)（601155.SH）；剔除预收款后的资产负债率分别是82.7%、76.5%、76.5%；净负债率分别是55.3%、36.7%、14.2%；货币资金与短期债务之比分别是2.14、1.68、2.42 。
位于绿档的多位央企系房地产公司 ， 包括保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；剔除预收款后的资产负债率分别是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%；净负债率分别是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%；货币资金与短期债务之比分别是2.09、4.00、2.89、1.01 。


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