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武汉超级富豪们，为什么更爱千万豪宅？

几年前 ， 武汉天地卖2万时 ， 你告诉别人 ， 这里会涨到4万 。他们会说 ， 你一定是疯了！现在 ， 武汉卖4万的豪宅 ， 你再告诉他们 ， 这里能涨到8万 。他们还是会说 ， 你不是疯了 ， 就是开发商的托 。疫情之后 ， 武汉的富豪们开始扫货 。富豪们的焦虑 ， 更多担心财富的缩水 ， 对现有的阶层与生活的不安全感 。他们想要有面子 ， 也有里子的生活 。01去年 ， 武汉买1000多万豪宅的人 ， 大约有400多人 。在武汉 ， 买得起1000多万房子的 ， 都不是一般人 。他们对国内外经济形势有自己的清醒判断 ， 比一般人的市场嗅觉更灵敏 。不用跟他们讲M2 ， 也不用讲经济危机或周期理论 ， 他们有自己的理解 。他们的生意伙伴、朋友关系里 ， 有在一线城市里抢过豪宅的亲身经历 。 这些人就是他们买房的参谋 。 他们获取消息的渠道更多 。国内外货币超发后 ， 贬值预期增强 ， 唯有买房能跑赢大盘 。 1000万在手里放一年 ， 可能蒸发掉100多万 。 如果他们用低成本资金买房 ， 用好杠杆 ， 相当于打八折买房 。同时 ， 国外的投资渠道、深圳等一线城市的买房通道 ， 也关上大门 。 他们不用打卡上班 。 当别人都在上班时 ， 他们在看房 。灵敏的嗅觉、低成本资金、货币的贬值 ， 这就使得富豪们果断买入千万级豪宅 。从多个在售项目的成交推测 ， 今年武汉塔尖豪宅业绩将暴增 。不过 ， 也是几家欢喜几家愁 。 有的千万豪宅的客户 ， 看遍了武汉所有相似的项目 ， 还是犹豫 。大胆预判 ， 今年买1000w＋豪宅的 ， 超过600人 。02武汉的楼市 ， 是一个“哑铃”形状 。塔尖豪宅与超级刚需项目 ， 两头都很火 。 中间的中产阶级 ， 则是犹豫不决 。疫情冲击最大的就是这批中产阶级 ， 他们的收入受疫情影响 ， 房贷与生活支出大 ， 不敢消费 ， 更不敢投资 。 即使想投资买房 ， 他们更喜欢对比 。在武汉 ， 什么是富豪？他们买豪宅 ， 就像买了一个包包一样随意随性 。富豪人群的分化 ， 最终导致豪宅消费的分化 。 在富豪内部 ， 也分为一般富豪与超级富豪 ， 或old money与 new money 。这次疫情后 ， 一批餐饮老板倒下 ， 也造就了一小批新的“爆发户” 。 他们或是生产口罩、或口罩原材料 ， 或是测温设备等私营企业老板 。还有少数的富二代 ， 原本在国外读书或生活 。 但这次疫情 ， 他们暂时不去海外 。 他们的父辈则为他们在武汉买一套可以长住的房子 。 这些都是因为疫情而增加的豪宅需求 。未来几个月 ， 武汉豪宅将再分化 。 那些靠规划卖房、卖预期的豪宅 ， 将被边缘化 。 接下来 ， 武汉豪宅到了比拼品质的时候 ， 比拼内部的软硬件 。“与成都相比 ， 武汉的豪宅还差两个层级 。 ”一位曾在成都卖豪宅的朋友说 ， “成都的豪宅 ， 是卖个整个大西南的富豪们 。 而武汉的豪宅 ， 还只是卖给湖北范围内的富豪们 。 ”在他眼中 ， 武汉还没有豪宅 ， 最多算是豪宅的刚需产品 。疫情之后 ， 武汉的富豪们想马上享受生活 ， 他们想越早交房越好 ， 想买地段成熟的项目 。 “一个片区如果至少还要吃5-10年的灰 ， 他们会很快pass掉 。 ”在武汉 ， 毛坯豪宅要等一年多交房 ， 精装豪宅至少两年以上 。疫情之后 ， 武汉的富豪们历经生死 ， 对很多人生问题经过思考后顿悟 。 懂得取舍之后 ， 更懂得享受当下的生活 ， 占有稀缺的资源 。 他们想要的是下楼就是繁华的生活 ， 不用开车 ， 步行就是到写字楼、商场 。 他们更在意效益、时间、健康、陪伴 ， 与家人在一起的时光 。他们更倾向于内环的豪宅 ， 或看江 ， 或看湖 ， 或有好的商业 ， 或好的学校 。 因为他们知道 ， 无论武汉未来如何向外扩张 ， 内环不会改变 。从长周期判断 ， 武汉中心区域的豪宅中 ， 20%成熟地段的塔尖豪宅 ， 将是未来的赢家 。 下一轮市场周期里 ， 他们的价格率先实现翻番 。 并且他们的单价 ， 将比一般豪宅贵1-2万元 。03与同等量级的城市相比 ， 武汉塔尖豪宅的价格与价值 ， 严重背离 。价格被严格限价 ， 处于洼地 。 终有一天 ， 价格将匹配豪宅的价值 。前不久 ， 武汉媒体同行到郑州看项目 。别人家的豪宅 ， 单价7万元左右 。 他们感叹 ， 武汉的豪宅太便宜了 。我认为 ， 武汉的城市价值被低估 ， 塔尖豪宅价值更是被贱卖 。武汉一批豪宅单价3.2w以上 ， 它们的地段与产品 ， 如果没有限价 ， 卖4w ， 毫无压力 。一批单价4w左右的 ， 卖5w ， 也是顺理成章的 。 限价在给富豪们送福利 。现在武汉的千万级豪宅 ， 是捡便宜的时候 。 一旦外来购买力涌入 ， 这些千万豪宅 ， 就不是武汉的 ， 而是全国买家的资产标的物 。 他们并不在意豪宅的户型好坏 ， 更在意能买到这样的稀缺资产 。从金融的角度 ， 他们买的一套保值增值的标的物或资产包 。 货币贬值预期下 ， 资产的升值 。 1000万投入后 ， 多长时间能变成1500万、2000万？对于一般人来说 ， 他们喜欢问 ， 未来1500万的房子 ， 今后好卖吗？这是一个杞人忧天的问题 。 少数中产阶级的财富增长 ， 将进入富豪阶层 。 接盘者不用愁 。多数豪宅买家买房 ， 是用来长住的 ， 并没想过卖 。［后记］未来两年 ， 武汉将爆发 。数字经济一线城市、内循环经济一线城市、中部的一线城市 。在整个长江经济带上 ， 武汉是中点位置 ， 也是长江经济带的核心所在 。最近 ， 一大批重量级项目将在武汉落地 ， 央企与上市公司重仓武汉 。截至8月21日 ， 今年武汉土地成交突破1000亿元 。一两年后 ， 这些大项目兑现后 ， 武汉经济能级将再上一层楼 。 同期内 ， 这些房地产项目也将入市 。所以 ， 我坚定看好武汉的一线城市前景 。数字经济时代 ， 武汉将出现一批数字经济富豪 。 城市的进阶 ， 最先体现在塔尖豪宅的价格上 。当GDP翻倍、财富人群生长后 ， 武汉的塔尖豪宅价格也将翻倍 。反过来 ， 塔尖豪宅的价格 ， 也体现城市地位 。文｜杨光华（地产写字人）


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