刚需探房|福州奥体片区万科福晟翡翠里溪望分析
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最近后台粉丝留言的楼盘分析较多 ， 只好一个一个安排 ， 今天聊聊万科福晟翡翠里溪望 。
万科福晟翡翠里溪望：备案名（万科瑧都荟花园） ， 地处：仓山区建新镇百花洲路98号奥体北侧 ， 霞镜小学东侧
楼盘规划项目约49亩 ， 容积率1.8 ， 共建设 9 栋住宅楼、 1 栋幼儿园和 1 栋物业管理用房 。 1#~5#楼为 16 层住宅 ，6#~7#楼为11 层住宅 ，8#~9#楼为 16 层住宅 ，10#楼为 16 层住宅 ，11#楼为3 层幼儿园 ，12#楼为 2 层物业管理用房 。
分析：楼盘地块较为方正 ， 规划的楼盘数量也比较适中 ， 由于义序机场限高 ， 楼盘的容积率也较低 ， 整个社区规划较好 。
土拍情况2016年11月21日 ， 福晟地产经55轮以9.61亿竞得宗地2016-18号地块 ， 地价达到溢价50%的“限价标准” ， 平均楼面价16507元/平 。 由于需要无偿提供商品住宅17100平方米 ， 实际楼面价25036元/㎡ 。
分析：楼盘拿地较久 ， 在16年楼市火爆期 ， 当时土地溢价爆炸 ， 虽然触发了限价 ， 依然通过无偿配建来竞争 ， 实际楼面价居然到了2W5着实可怕 。 福晟地产也在去年直接被世茂并购 ， 果真是步子扯大了 。
户型情况楼盘目前在售的8 ， 9号楼 ， 定位复试户型 。
95平米：4房2厅3卫 ， 复试户型 ， 位于中户 ， 通过倒板赠送面积较多 ， 在95的情况下 ， 做到了4房 ， 可以说得房率是很高的 。 由于户型比较复杂 ， 目测三个卫生间都有存在暗卫的情况 。
102平米：4房2厅3卫 ， 位于端头 ， 户型与95平米类似 ， 得房率较高 。
楼盘价格目前备案的8 ， 9号楼 ， 均价在33000 ， 由于是复试楼 ， 得房率较高 。 以33000的均价来看 ， 虽然奥体目前遇冷 ， 但是结合楼盘面积户型来看 ， 性价比也不算非常差 。
区位情况楼盘位于奥体板块 ， 离在建5号线700米 ， 交通有一定帮助 ， 离板块的核心奥体中心500米 ， 也非常便捷 。 离奥体三件套的距离 ， 离精神病院600米 ， 火葬场900米 ， 肺科医院1300米 ， 离三件套的距离都较近 ， 对于楼盘的影响较大 。 区位总体一般 。
不利影响楼盘由于领证多次 ， 在2018年的楼市火热期 ， 也是价外加价 ， 居然是要求精装修4000 ， 而且一次性付款 。 如果这次的开盘 ， 是正规按备案价销售 ， 对于当年的购房者而言 ， 真的是直接血亏 。 不知道到时候会不会拉横幅 。
最近领证的两栋 ， 从目前来看并没有进行摇号 ， 不过从政府来看由于受疫情影响 ， 可以取消摇号这个流程 ， 不过没有了这个流程 ， 不知道现在楼盘是否还敢继续价外加价 。 不过楼盘就算不加价 ， 以目前奥体的热度 ， 销售难度也是较大 。
楼盘交房楼盘虽然是新盘销售 ， 但是神奇的是楼盘已经在年初通过了交房验收 ， 相当于是期房变成现房 。 可能是由于楼盘在16年拿地 ， 虽然楼盘不大 ， 但是拿证间隔时间较久 ， 导致楼盘直接变成现房 。 对于购房者来说这是一大利好 ， 不需要担心楼盘质量 ， 楼盘是否会烂尾等情况 ， 也不需要等交房过渡浪费金钱 。
楼盘总结楼盘位于奥体板块 ， 靠近三件套区域 ， 影响较大 ， 楼盘定位的社区品质较好 ， 加上是现房当期房销售 。 从目前的备案情况来看 ， 早期领证在2018年楼市火热期虽然绑定4000装修依然卖的很好 。 至于这次的两栋楼 ， 虽然开发商存在捂盘情况 ， 但是目前的楼市情况 ， 大家可以后续看看去化情况 ， 来验证奥体板块是否遇冷严重 。 楼盘总体来说 ， 均价33000的复试楼 ， 价格有点偏高 ， 奥体三件套影响巨大 ， 板块目前有点被购房者遗忘 。 性价比总体来说一般 。
【刚需探房|福州奥体片区万科福晟翡翠里溪望分析】
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