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广州日报|选固定还是浮动？批量转LPR引热议( 二 )


温彬进一步指出 ， 短期来看 ， 未来两三年 ， 利率还是保持下降的趋势 ， 但是 ， 利率下降更多是倾向于1年期LPR利率 ， 而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳 ， 因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限 。 另外 ， 中长期LPR走势 ， 影响因素复杂 ， 难以预测 。
因此 ， 温彬建议 ， 可根据自身情况 ， 以及贷款价格、贷款期限 ， 贷款余额等 ， 综合选择更适合自己的还款方式 。 “如果是此前的房贷利率价格折扣力度大 ， 月供剩余时间比较长的话 ， 可以选择固定利率 ， 有助于锁定月供成本 ， 也便于做好家庭的收支安排 。 而如果月供剩余时间较短 ， 贷款余额也不大 ， LPR一旦反转 ， 可以通过提前还款方式来规避利率波动风险的情况 ， 则可以选择浮动利率 。 ”
董希淼则建议：“毫不犹豫地转成挂钩LPR！”他进一步解释 ， 判断长期利率走势上行还是下行 ， 不确定性太大 。 但中短期利率下行基本上是有共识的 ， 那先把这几年的优惠享受到再说 。 其次 ， 不管是自住还是投资 ， 房子持有年限平均不会超过十年 ， 将来不管是换房还是卖掉 ， 房贷是必须要归还的 ， 所以并不需要考虑太长期限的利率走势 。
“如果真是出现了与预期不一样的大幅上升的利率走势 ， 还有个解决办法就是提前还贷 。 事实上 ， 很多人会提前还款的 。 ”董希淼强调 。
专家：
银行应加强向借款人普及相关知识
银行此次将存量房贷批量转LPR ， 是否属于霸王条款？北京大成（广州）律师事务所律师陈浩认为 ， 这是商业银行根据人民银行的规定进行的 ， 不能视为霸王条款 。 人民银行是金融监管机构 ， 其对于货币政策的规定具有法律效力 ， 商业银行必须执行 。 对于借款人来说 ， 关键是要先弄懂两种利率的区别 ， 哪种划算就选哪种 。
而对于银行可能引发的声誉风险 ， 董希淼也对银行提出建议 ， 要加强向借款人普及存量贷款定价基准转换的意义 ， 让全社会充分认识、理解并支持利率市场化 ， 推进定价基准转换工作平稳开展 。
数说：
LPR今年降15bp百万房贷月供省90元
目前 ， 最新1年期LPR报价为3.85% ， 5年期以上LPR为4.65% ， 其价格已连续3个月“按兵不动” 。
采访人员根据央行的报价整理得出 ， 自去年8月LPR报价机制改革以来 ， 至今年7月共报价12次 。 其中 ， 1年期LPR下降过4次 ， 累计下降40bp；5年期以上LPR共下降过3次 ， 分别下降5bp、5bp、10bp ， 今年以来累计下降15bp 。
采访人员计算得出 ， 如果是100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款 ， 按照今年5年期以上LPR累计下行15个bp计算 ， 购房者月供可以减少约90元 ， 合计30年能减少利息大约32400元 。
热点问答：
1.什么是LPR？
LPR ， 即贷款市场报价利率 ， 2019年8月 ， 央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制 ， 新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；报价利率期限包括1年期及5年期以上两个品种 。 相对之前的基准利率 ， LPR的定价每月20日更新一次 ， 市场化程度更高 。
按规定 ， 从2020年1月1日起 ， 金融机构新发放的贷款已不再使用贷款基准利率 ， 主要参考LPR进行贷款定价 。
2.如果选LPR定价 ， 怎么算？
LPR房贷利率 ， 即LPR+加点 。 其中 ， LPR是会变化的 ， “加点”是固定的 。
“加点” ， 根据规定 ， 等于现在的房贷利率水平减去2019年12月份的LPR利率（4.8%） 。 假如当前执行的是贷款利率为4.41% 。 如果转换成LPR ， 那么加点数为4.41%-4.80%=-0.39% ， 这意味着合同剩余期限内 ， 房贷利率转为LPR-0.39% 。 未来房贷利率则看LPR的涨跌 ， LPR涨房贷利率涨 ， 反之则降 。
如果借款人选择转为“固定利率” ， 那么在整个合同的剩余期限内 ， 房贷都将执行4.41%这个利率 。


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