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法律|“墓景房”引发法律之辩( 二 )


无法律规定有告知义务
在“墓景房”的法律纠纷中 ， 有一个常见的争议点是：房屋临近墓地这一情况 ， 是否属于出卖方信息披露的范畴 。
最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 ， 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 ， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ， 应当视为要约 。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 ， 亦应当视为合同内容 ， 当事人违反的 ， 应当承担违约责任 。 ”
《法治日报》记者在查阅关于“墓景房”的相关案例时发现 ， 上述条款在判决中时常出现 。 依据这一法条 ， 出卖方常以“墓地位于红线外 ， 并无约定和法定的披露义务”为由进行抗辩 。
据悉 ， 在房地产行业 ， “红线”是指开发商能够进行开发使用的土地范围线 ， 也就是商品房开发规划范围 。
今年4月 ， 西安市民王女士在城西紫薇西棠购置了一套房产 ， 随后得知小区南边仅一墙之隔是附近村民的公墓 。
【法律|“墓景房”引发法律之辩】“开盘时 ， 置业顾问介绍得特别好 ， 说小区东边将来有条市政规划路 ， 出行特别方便 。 而且自己选的房间主卧室飘窗 ， 次卧和客厅阳台全部朝南 。 ”王女士说 ， 原本想着朝南是阳光房 ， 可一开窗户 ， 底下全是坟墓 。 而当初选购房屋时 ， 售楼部并未告知这个不利因素 。
在业主提交的诉求书上 ， 开发商针对该公墓答复：“公墓所在地块规划为住宅用地 ， 后期是否迁移 ， 以政府规划为准 。 房屋销售时 ， 红线内的不利因素 ， 我们有责任有义务告知购房者 。 但对于红线外的不利因素 ， 无法律规定有责任告知 。 ”
有业主称 ， 他们所签订的购房合同附件十一 ， 对《红线范围内可能对业主生活生产影响的环境因素》及《红线范围外可能对业主生活生产影响的环境因素》进行告知 。 其中告知了该项目附近规划有污水处理厂 ， 可能会存在气味影响 。 但对于紧挨着公墓一事 ， 合同中只字未提 。
重庆的王先生购房时也遇到了类似情况 。 他在璧山璧青路附近看中一套新房 ， 和开发商签订了订购协议 ， 缴纳两万元定金 。 之后发现离小区直线距离一两公里处有一座公墓 ， 便不想买房了 。 可要想退还定金 ， 就不容易了 。
销售顾问表示 ， 几公里外的公墓 ， 不在销售楼盘的红线范围内 ， 不属于需要告知客户的内容 。 王先生自己也未主动提及 ， 开发商对此没有责任 。
北京市人大常委会立法咨询专家胡功群告诉《法治日报》记者 ， 墓地虽然在红线外 ， 但是与小区相邻 ， 会对业主造成精神压力、负面心理影响等 ， 同时这一信息会对合同订立以及房价有重大影响 ， 故开发商在售楼时有义务披露 ， 不能刻意隐瞒 。
多地法院驳回业主诉请
房屋买卖务必谨慎注意
然而 ， 在司法实践中 ， “开发商在售楼时有义务披露红线外的不利因素”的观点并未得到法院的支持 。
2019年6月24日、江苏省南京市溧水区法院对刘涛、缪木兰与南京卧龙湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案的判决中 ， 认为双方在签订的预售合同中 ， 未约定开发商应当对建设规划红线外的周边情况进行披露 ， 且相关法律、法规及《南京市商品房销售现场规范化标准》等规范性文件 ， 未将刘涛、缪木兰诉称的解除合同的理由情况 ， 列入房地产开发商应当进行公示的内容 。
最后 ， 法院判决驳回原告刘涛、缪木兰的全部诉讼请求 。
今年4月26日 ， 刘园园因购买的济南中智置业发展有限公司的楼盘东侧以及北邻均是大面积墓地 ， 向山东省济南市历城区人民法院起诉 。 法院在这一商品房预售合同纠纷一案的判决中写到：“刘园园作为购房人 ， 对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务 ， 应当对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘 ， 以确定是否购买涉案房屋 。 根据本院查明事实 ， 西山坡在双方签订商品房买卖合同之前就已存在多处墓地 ， 刘园园在签订商品房买卖合同时应当充分评估 ， 以确定是否购买涉案房屋 ， 对此 ， 中智置业公司并无法定告知义务 。 关于涉案楼盘开发过程中周边新增坟墓的情况 ， 亦非中智置业公司所能控制 ， 不能认定中智置业公司存在违约行为 。 综上 ， 刘园园要求解除与中智置业公司签订商品房买卖合同 ， 并返还购房款及利息 ， 没有法律依据 ， 本院不予支持 。 ”


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