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叶檀财经|叶檀：信号明确！ 不再彷徨 房价6%左右低增长 将成新常态！( 二 )


黄氏控制房价法  可能推广到全国
黄奇帆在重庆的时候 ， 控制房价颇有一套 。 方法是 ， 建立标准的体系模型 。 实行地票制度 ， 扩张土地资源 ， 消除土地永远供不应求的预期 。 在农民进城时 ， 把宅基地转化成农业用地 ， 做成地票进行交易 。 在城市附近将农业用地转换成地票上相同面积的建设用地 。 用城投公司储备用地 ， 用地票的方法利用土地 ， 规划上产业先行 。 减少需求 ， 对最低收入的5%提供廉租屋 ， 对中低收入的30%提供公租屋 ， 这些人背着包离开了商品房市场 。 降低房产供不应求的预期 。 房地产去化周期太长 ， 减少批地；房地产去化周期在6个月以下 ， 就推出土地 。
黄奇帆表示 ， 一线二线城市由于土地的供不应求 ， 房屋库存去化周期只有三四个月 ， 而且还是在限卖限购的背景下 ， 一旦放开 ， 就会无房可供 。 有些城市的库存去化周期长达十几、二十个月 ， 甚至三、四年都卖不掉 ， 这就是一种不均衡 ， 一种资源错配 。 供不应求的城市应多供点土地 ， 多造点房子；供过于求的地方 ， 不应该再批地 。 这样 ， 才能把错配的资源调控回来 。 减少开发商数量 ， 关闭一定数量的地产公司 ， 减少无效供给 ， 以免乱竞价、乱出价、乱盖房子 。 对没有实力、借高利贷进入进入竞价拍地的地产公司 ， 赶出市场 。 毫无疑问 ， 这是政府强力控制法 ， 这种办法正在推广 。
具体的数据也很清楚：规划住宅时以人均40平方米作为底数 ， 最多上下浮动10%—15% ， 不能由着房地产开发商蛮干 。 建写字楼 ， 一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了 ， 再多必过剩 。 大城市按每平方米4万元GDP来规划 。 另外 ， 商场的面积也应该基于商业零售额 ， 差不多可按每年每平方米2万元销售值计算 。 用六分之一的理论 。 一个城市的GDP如果有1000亿 ， 这个城市搞房地产投资 ， 最好在GDP的1/6以内 ， 就是150亿 。 一个正常家庭租房子 ， 房租在月收入的1/6以内 ， 买房住 ， 用一生的工作收入 ， 三十六七年的六分之一 ， 六七年的家庭收入买套房 。 毫无疑问 ， 用这样的数据衡量 ， 绝大多数房地产过剩了 。 投资者心里门清 ， 在当时的重庆炒房得不到好处 。 黄氏离开重庆后 ， 投资者才敢大规模进入 ， 大家松了一口气 ， 鱼贯而入 。
我当时去重庆的时候 ， 听当地开发商说 ， 连重庆的房地产市场都做得下来 ， 天下就没有难做的市场 。 连开发商都不得不佩服 。 房价控制很好的长沙等城市 ， 方法大同小异 。 无外乎控制供应 ， 控制需求 ， 控制资金 ， 以去库存时间和租金为房价锚定 ， 解决高房价 。 这套办法 ， 是可以推广到其他省市的 。 另一个打压的办法 ， 现在是不能用的 ， 比如征收房产税、提高房贷利率 ， 前者是提高拥有资产的成本 ， 后者是降低房地产市场的杠杆比例 ， 这些办法过于激进 ， 将动摇根本 。 在经济结构调整的背景下 ， 预计这几年 ， 房产税不可能推出 。 房贷利率会保持稳定 。 8月18日 ， 具有风向标意义的《经济日报》报道 ， 根据第三方机构统计 ， 今年以来 ， 房贷利率持续下调 ， 连续下降7个月 。 在“房住不炒”的大背景下 ， 房贷利率为何“7连降”？
主要是全球利率下降 ， 我国除了房贷利率之外 ， 其他各类主要贷款产品的平均利率都在下降 。 代表性的LPR利率 ， 从去年四季度到今年二季度总在降 。 今年7月份 ， 1年期和5年期LPR利率分别为3.85％和4.65％ ， 比年初分别下降了0.3个和0.15个百分点 。 跟其他长期贷款利率比 ， 房贷利率降幅更明显 。 截止7月份 ， 5年期LPR利率比年初降低了0.15个百分点 ， 房贷利率降低了0.28个百分点 。 对此 ， 不要问房地产是不是中国家庭重要的投资品 ， 肯定是 。 房地产价格可不可以控制？可以 。 关键在于 ， 代价是什么 。 现在是两害相权取其轻 ， 两利相权取其重 。 正因为如此 ， 我坚持认为 ， 房地产会在狭窄的区间内震荡 ， 涨速太快压一压 ， 信心不足松一松 。 上半年 ， 各地方政府出台几百项房地产政策 ， 从疫情初发阶段的鼓励发展 ， 到6月以后强调房住不炒 。 房地产进入一个高峡平湖周期 。 中小开发企业、资金实力不足的企业 ， 被驱赶出市场 。
房地产有结构性牛市
房地产会有结构性牛市 。 中国房地产总体供大于求 ， 即便在最热的2017年 ， 建房数量还是超过了销售数量 ， 新开工17.9亿平方米 ， 销售16.9亿平方米 。 哪个城市经济发展快 ， 创新企业多 ， 哪个城市房价就会上升 ， 其他城市长期会跌 ， 这是规律 。 注意两个指标 ， 一是人口移入数量 ， 二是创新企业数量 。 8月 ， 贝壳研究院根据2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例 ， 经过标准化处理 ， 得到“移民”指数 ， 指数越高 ， 说明外来购房客户占比越高 。 看看下面这张图 ， 人口趋之若鹜的城市 ， 一目了然 。 深圳、东莞、厦门的移民指数居一线、新一线、二线城市首位 。 2019年常住人口与户籍人口比值达到2.72 ， 成为外来人口购房占比最多的城市 ， 近八成的成交房源被外地客户买走了 。
不同的城市 ， 房地产安全度完全不同 。 中国城市资源向重点城市集中 ， 东莞房价最贵最坚挺的地方是华为基地松山湖；深圳房价最高的地方 ， 不是市中心福田 ， 而是南山 ， 腾讯、中兴、大疆总部所在；杭州楼市 ， 阿里总部所在地未来科技城一枝独秀 ， 万人摇号；广州楼市宠儿琶洲 ， 是未来的互联网总部集聚区 ， 也是微信、唯品会等新贵落户地……高科技企业和互联网巨头到哪儿去 ， 哪里就是热土 。 西北房价最高的是大学城西安 ， 珠三角是重镇深圳、广州、东莞和佛山 ， 长三角除了上海 ， 归属电商之城杭州和大学城南京 ， 西南高科技之城就是成都和重庆 。 硅谷、好莱坞房价高 ， 是因为当地经济增长 ， 有买单的人 ， 科创板造就一批富豪 ， 这些富豪主要在上海、深圳、杭州等城市 。 加州大学一份研究报告显示：高科技公司IPO和周边房价具有强关联 ， 称为“脸书效应” 。 公司估值越高 ， 对周边房价影响越大；从公司申请IPO之日起 ， 总部周围10英里（16.09千米）范围内的平均房价涨幅明显高于其他区域；年轻的初创公司 ， 比同等规模的老牌公司上市对房价影响更大 。 具体数据也是如此 。 根据房地产网站Zillow经济学家史丹?韩富里的数据 ， 脸书上市前两三个月 ， 卖家陆续将手上的百万元住宅拿到市场出售 ， 反映卖家期待初始股效应 ， 希望乘势获得较高的成交价 。


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