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章哥说买房|二手回迁房能买吗？将来会不会贬值？业内人4点全说清。

章哥说买房|二手回迁房能买吗？将来会不会贬值？业内人4点全说清。


北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥 ， 请帮忙参考一下 ， 南四环外**家园小区 ， 单价5万 ， 两居室南北通透 ， 2015年的房 。 但就是回迁房小区 ， 有大房本 ， 比周边的6.5万便宜了1万多 。 但我总担心这种小区会不会持续贬值 ， 请问能买吗？谢谢 。
回答：
1、先明确的回复 ， 能买 ， 不会持续贬值 ， 其升降趋势将和北京大盘走势基本一致 ， 也和周边小区差不多 。
2、大多数人们对回迁房小区又有些刻板印象 ， 比如质量差、环境差、人文氛围差、欺负外来人等等 。
也不能这种想法是错的 ， 因为过去确实存在这种情况 。 但这也都是很多年前的情况了 ， 现在早就不一样了 。 而且 ， 各个回迁房小区的具体情况也不一样 ， 不能一概而论 。
3、在2009年以前 ， 由于土地还不是很值钱 ， 对于京郊农村来说就更不在乎 ， 于是盖的大多是六层小板楼 。 因为这种楼的造价最低 ， 施工难度也小 。 而当时的开发商们拿的土地却已经是高价的了 ， 为了多卖钱盈利 ， 所以不仅都盖成电梯楼 ， 而且都精工细作 。
在这两种形式的对比之下 ， 自然显得回迁房小区档次低 。 而且很多年过去 ， 因为物业公司一般就是本地村民组建的 ， 并不专业 ， 也不注重维护 。 所以很多小区从楼体上就显得破败陈旧 ， 更让人觉得档次低了 。
4、但自从2009年之后 ， 谁都知道土地值钱了 ， 几乎没人再改小六层 ， 都是电梯高板楼 ， 因为要省出土地来多卖钱啊 。 而且 ， 房价虽然猛涨 ， 但工程造价却没怎么上涨 ， 还是差不多的成本 。
那在这种情况下 ， 除非是村委会或施工方太黑心 ， 否则都没必要算计这点施工费 ， 划不来 。 至少在主体工程上是一定符合标准的 ， 也没人有那胆子弄虚作假 ， 更犯不上 。
【章哥说买房|二手回迁房能买吗？将来会不会贬值？业内人4点全说清。】所以 ， 如果是近些年的回迁房小区 ， 其实质量和商品房差不多 ， 因为标准都一样 。
5、但是 ， 不一样的地方也很多 ， 都出在非基础工程上 ， 尤其是配件和装饰 。 比如门窗、非承重墙、层高、外立面等等 ， 这些细节有时候和商品房差很多 。 这其实并不一定是村委会故意黑心 ， 很多时候就是出于理念 ， 总觉得没必要把钱花在这些地方 。 可恰恰就是这些细节 ， 造成了回迁房和商品房的差距 。
6、回迁房之所以便宜 ， 除了房子本身之外 ， 还有就是社区的人文环境 。 不能说村民的素质都低 ， 但确实有一部分是不高 。 就是这少部分人 ， 拉低了整体的社区氛围 。 比如随意停车 ， 损坏设施 ， 在社区里大肆喧哗等等 ， 给外人的感觉就是不太好 。 再加上如果自建的物业不给力的话 ， 确实拉低了小区的价格 。
7、但是 ， 这些价值其实已经体现出来了 ， 就在房价之中 。 现在的价格 ， 是房产买卖双方用真金白银一笔一笔试探出来的 ， 其价值已经基本确定 ， 以后也很难更改 。
也就是说 ， 回迁房和周边商品房的价差幅度一旦确立 ， 以后就很难再转变 。 大多数小区都是大盘的组成部分 ， 会随着大盘的涨跌而同步进行 ， 没有什么持续贬值一说 ， 也不会走出独立行情 ， 因为这些普通小区就是大盘 。
8、总结 ， 二手回迁房可以买 ， 一般也不会贬值 ， 除非是物业太不作为了 ， 社区环境持续下降 ， 小区秩序也越来越乱 ， 那有可能涨幅低于平均值 。 否则 ， 都会与大盘同涨同跌 ， 幅度一致 。
随便买房都能发财的年代过去了 ， 只有选对房、避开坑 ， 才能享受到资产升值红利！


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