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刚需探房|福州城南片区的滨海橙里分析

刚需探房|福州城南片区的滨海橙里分析

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刚需探房|福州城南片区的滨海橙里分析

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【刚需探房|福州城南片区的滨海橙里分析】刚需探房|福州城南片区的滨海橙里分析

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最近新盘有几本预售证 ， 城南片区的滨海橙里又领证了 ， 这次分析一下这个楼盘 。
滨海橙里：备案名（滨海福腾花园） ， 目前共备案11栋 ， 坐落在南三环旁边 ， 位于城南排下区域 。

土拍情况：从土地证来看 ， 住宅到期时间是2065-02-19 ， 距离现在2020年剩下45年 ， 按70年来算 ， 可能是1995年拿的地 ， 至于楼面价不明 。
分析：这是该楼盘的最大硬伤 ， 土地剩余年限只有45年 ， 虽然到期之后可能可以续费什么 ， 不过对于以后的二手房出售 ， 贷款等都有很多障碍 。 不过福州近几年也出现了不少早期土拍地 ， 最近上市的案例 ， 比如：福晟宏府 ， 建总领筑等 ， 这些楼盘都有一个特色 ， 价格都比周边新房低 。

区位情况：位于城南排下区域 ， 离一号线地铁排下站400米 ， 靠近福州三环路 ， 周边也存在不少工厂等 。
分析：楼盘区域相对来说比较偏 ， 不过有了地铁的加持对应住户来说出行会相对便捷 。 靠近三环路：会对楼盘产生噪音影响 ， 特别其中几栋靠外面的楼 ， 影响巨大 ， 购房人要特别注意 。 目前虽然政府大力开发城南片区 ， 未来三江口等规划 ， 不过目前周边还是存在不少工业区 ， 对于居住性来说不是太好 。

户型配套：小区的户型较多 ， 总楼层在20左右 ， 梯户比比较高 ， 有些楼是2梯7户 。
分析：小户型较多 ， 对于购房人来说选择也较大 ， 特别对于刚需来说 ， 小户型加上不高的均价 ， 总价不高 ， 容易购买 。 不过楼盘的梯户比例一般 ， 对于居住不算太好 。

备案价格：从2016年到2020年 ， 楼盘领了9本证 ， 近期均价都在2w左右 ， 波动不大 。 这也是福州三环内为数不多低于2w价格的新盘 。
分析：在2017-2019年福州房价飞起的时候 ， 楼盘均价2w左右的特点可谓是大受欢迎 ， 对于刚需来说是一大福音 。 不过在最近房产冷静期 ， 楼盘的受欢迎度就要重新定义了 。

销售情况：从目前来看 ， 楼盘的去化率较高 ， 不过最近一次的销售算一般 ， 5号楼 ， 在2019年底开盘 ， 靠近三环 ， 加上2梯7户 ， 楼栋较一般 ， 目前销售一般 。
分析：随着楼市冷静 ， 当年该楼盘也有强加4000装修费的情况 ， 不过也不阻碍楼盘的去化 ， 到了2020年之后 ， 就算按备案价销售 ， 也是去化一般 。 果然此一时彼一时 。

总结：楼盘优缺点都比较明显 ， 优点：有地铁的加持 ， 对于出行来说帮助较大 ， 加上未来三江口和江南cbd的建设 ， 区域也会慢慢发展 。 均价2w在福州新盘也是比较少见 。 缺点：土地短 ， 三环噪音大 ， 周边工业多 。
至于性价比来说 ， 这个盘只能看你选择的楼栋 ， 有的楼栋性价比还是较好 ， 有的楼栋性价比就很一般了 。
题外话：城南片区 ， 目前拆迁安置房逐渐领证 ， 也是一个土地粮仓 ， 普遍价格都到了1w5以下的安置房和2w的新盘 。 大家会选择哪个？


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