20年租金仅8.36亿！天虹租下江西赣州水游城8.2万平建购物中心
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天虹数科商业股份有限公司（以下简称“天虹股份”）今天（8月14日）晚间发布公告称 ， 根据公司战略发展规划和持续增长需要 ， 公司下属子公司南昌市天虹商场有限公司与赣州鹏欣置业有限公司签署《合作协议书》及《房屋租赁合同》 ， 租赁江西省赣州市章贡区新赣州大道与长岗路交汇处西南角的水游城项目部分物业 ， 用于开设购物中心 。
第一纺织网采访人员查阅公告获悉 ， 上述项目商业计租面积约8.2万平方米（不含停车场面积） ， 租赁期限20年 ， 交易总金额（含租金及设备使用费）约8.36亿元 。 此外 ， 公司对于该项目装修、设备购置等投资约1.35亿元 ， 上述资金来源于公司自有资金 。
天虹股份表示 ， 签订该协议及合同目的在于公司租赁物业开设购物中心 ， 有利于公司扩展连锁门店网络 ， 扩大影响力和提升行业地位 。
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第一纺织网采访人员据公开资料获悉 ， 赣州水游城位于赣州市章江新区核心地段 ， 项目北临新赣州大道 ， 与华润集团开发的万象城项目相呼应 ， 共同打造赣州顶级商业中心 ， 南至蓉江路 ， 西到三百山路 ， 东靠长岗路 。 项目以五指峰路为界分两个板块 ， 东侧为商业板块 ， 西侧为住宅板块 ， 其中商业地块用地40000多平方米 ， 由水游城综合商业体及两幢28层公寓和可售商业组成 ， 项目总建筑面积22.4万平方米 。
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项目以建筑艺术为结构 ， 有通过全透明苍穹顶设计而泼洒下的温暖阳光 ， 有通过峡谷式设计而流动的新鲜空气 ， 有通过层层退台设计而打造的室内立体园林 ， 并以生动的或瀑布或喷泉或运河的水为线索 ， 把各个建筑内部空间相连接 ， 给予消费者舒适健康的环境 。
公开资料显示 ， 天虹股份1984年成立于广东省深圳市 ， 主营业务为百货；自成立以来 ， 公司深扎深圳本部 ， 并于2002年开始向其他省市地区扩展；此外以大本营深圳为试点 ， 自2013年开始不断推出新业态 。 目前公司经营包括购物中心店（含加盟店与管理输出模式）、综合百货店（含加盟模式）、超市门店（含独立超市和加盟店）、便利店等多种业态 ， 全面覆盖可选与必选渠道 ， 现已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、四川共计8省/市的26个城市 。 同时 ， 公司着眼于技术赋能 ， 推出虹领巾、天虹微信、天虹微品等多款线上产品 ， 全面完善线上线下零售全渠道建设 。
天虹股份的主营业务主要包括零售业务与地产业务 ， 财报显示 ， 2019年 ， 公司的零售板块实现营业收入181.11亿元 ， 较上年同期增加约1.33亿元；地产板块贡献5.88亿元 ， 较上年同期增加约0.36亿元 ， 其中零售业务贡献了主要的营收和规模增长 ， 其占比总营收的比重高达93.39% ， 同时贡献了52.19%的总规模增长 。
截至目前 ， 天虹股份已确立百货、超市、购物中心、便利店四大业态线上线下融合的数字化、体验式新零售模式 ， 拥有“天虹”、“君尚”、“sp@ce”、“微喔”四大品牌 。 在业态布局方面 ， 天虹一方面坚持百货门店一楼街区化、其他楼层主题编辑化调整 ， 带动整体人气的同时也带来收益的大幅增长 ， 积极推进百货的购物中心化转型、时尚升级等方向 ， 门店体验业态面积增大 ， 占比达到26.5% ， 同时搭配购物中心打造畅享欢乐时光的时尚生活中心 ， 聚焦欢乐时光与家庭生活 ， 2019年购物中心整体销售额增长35% ， 可比店出租率达到98%以上 。 另一方面公司推进国内外直采、自有品牌、生鲜基地、2R商品等高销售/高毛利商品环节建设 ， 加强自身必选渠道超市、便利店的市场竞争力 。
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财报显示 ， 2020年上半年 ， 天虹股份实现营业收入58.9亿元 ， 同比减少39.13% ， 剔除新会计准则影响后营收同比上升4.24%；实现归属于母公司的净利润3572万元 ， 同比减少92.9% 。 分季度看 ， 二季度公司实现营业收入28.9亿元 ， 同比下滑35.68% ， 剔除新会计准则影响后营收同比上升9%；实现归属于母公司的净利润8586万元 ， 同比下降54.7% 。
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截至2020年上半年 ， 天虹股份拥有372家门店 ， 其中 ， 百货、超市、购物中心、便利店分别为68、103、27、174家 ， 上半年新开三家购物中心及5家sp@ce独立超市 ， 百货、超市、购物中心、便利店的收入同店增长分别为-30.68%、13.36%、-26.3%和6.42% ， 超市和便利店逆势上涨 。
从品类看 ， 天虹股份的生鲜熟食、包装食品、日用品类为偏向超市便利店、偏向必选消费的品类 ， 服装、化妆品、皮鞋皮具、餐饮娱乐、电器类等品类为偏向百货购物中心、偏向可选消费的品类 。 以2020年修改营收确认会计准则后的口径回溯2019年情况后 ， 2019年上半年 ， 公司偏向超市便利店的品类营收占比约56% ， 但由于毛利率较百货购物中心业务更低 ， 毛利润占比约为30% ， 而偏向百货购物中心的品类营收占比约38% ， 毛利润占比约63% 。 因此在疫情推动超市业态发展 ， 影响百货客流的背景下 ， 上半年公司偏向超市便利店的品类在生鲜品类增长带动下营收增长28% ， 毛利润增长20% ， 偏向百货购物中心的品类营收下降30% ， 毛利润下降35% 。
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财报显示 ， 受疫情影响 ， 天虹股份的服装、化妆精品、皮鞋皮具类产品的收入分别同比下降28.60%、12.69%、36.24% ， 但是生鲜食品及日用品类受益于必选坚挺表现取得较为强劲的增长 ， 其中生鲜熟食类同比增长43.81% ， 包装食品类同比增长25.38% ， 日用品同比增长3.01% 。 这从另一方面也反映了天虹股份超市业态的经营管理持续向好 ， 预计天虹股份会继续加大超市业态的投入 ， 包括在优势区域加快独立超市展店节奏、建设生鲜基地 ， 强化自有品牌等 。
从渠道方面看 ， 2020年天虹股份继续坚持拓展购物中心 ， 提升6万平以上的大型门店占比 ， 并且连锁发展具有独立经营能力的超市 ， 上半年公司超市门店较年初增加6家 ， 购物中心增加3家 ， 便利店增加3家 ， 合计增加12家 ， 同比增长3.3%至372家 。 疫情影响上半年公司渠道扩张 ， 整体门店稳中有增 。
华金证券分析师王冯认为 ， 天虹股份是以百货业态为主的多业态零售商 ， 疫情逐步受控后盈利能力有所恢复 。 百货持续转型或将推动百货利润增速回暖 ， 较高坪效的超市业态有望外延扩张贡献利润 。
【20年租金仅8.36亿！天虹租下江西赣州水游城8.2万平建购物中心】观察来看 ， 一方面 ， 天虹股份的百货持续转型或将推动百货利润增速回暖 。 据中国百货商业协会调研 ， 随着百货业态逐步增加餐饮等子模块 ， 2019年百货行业利润率水平呈现微幅上升趋势 ， 百货利润水平有所提升 ， 不考虑疫情影响 ， 天虹股份的百货持续转型有望推动百货利润增速回暖 。 另一方面 ， 较高坪效的超市业态有望外延扩张贡献利润 。 以经营面积口径的营收月坪效看 ， 2019年天虹股份超市业态营收月坪效可达近1700元/（平方米·月） ， 接近行业龙头永辉超市的水平 ， 2020年上半年也保持着超1500元/（平方米·月）的月坪效 ， 天虹超市业态有望继续依托此高坪效 ， 在连锁发展中外延扩张贡献利润 。 （第一纺织网martin）
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