住颜|这个二线城市太热了！55家房企抢一块地
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文/宋子豪
上半年 ， 楼市经历了一系列调控 ， 我们基本也有了共识：高层铁了心房住不炒 ， 下半年市场多半要冷下来 。
但是 ， 这两天有一座城市的土地市场依然大热 。 谁呢？苏州 。
8月3号 ， 苏州拍出8宗地 ， 其中4宗住宅用地突破了政府设置的最高价 ， 转为「一次性竞拍」 。
其中最夸张的一块地 ， 有55家房企出价都超过了「中止价」 ， 要进入「一次性竞拍」的修罗场 。
苏州土拍火热 ， 是因为政府要逆势推房价吗？当然不是 。 顶风作案的事 ， 谁也不敢 。
那是因为什么？今天我们就说说开发商这次拿地背后的逻辑 。
土拍基本知识
前面我说了一些比较专业的名词 ， 比如「中止价」、「一次性报价」等 。 不太了解的朋友可能看不出这次土拍有多火热 ， 所以先为大家解释一下 。
本次苏州土地出让分三个阶段 ， 「自由报价」、「限时竞价」和「一次性报价」 。
「自由报价」是青铜局 ， 就像我们在电视里看到的所有拍卖一样 ， 只要确认竞拍资格 ， 政府给一个起拍价 ， 开发商就增价竞拍 。
「限时竞价」是黄金局 ， 以「自由报价」的最高价为起拍价 ， 在一定时间内增价竞拍 。 由于有时间限制 ， 会对开发商造成一定心理压力 ， 大家追求速战速决 ， 这个阶段对财力要求更高 。
政府也会在这个阶段设置最高价格——中止价 。 当报价超过「中止价」就进入下一个阶段 ， 「一次性报价」 。
「一次性报价」是钻石局 ， 在规定的总额有效区间范围内 ， 开发商只能进行一次报价 。 在所有报价中 ， 最接近所有开发商「一次报价平均值」的人竞得地块 。
也就是说「一次性报价」不但考验财力 ， 也考验对地块的估值能力 ， 和对竞争者的了解程度 。 这个阶段难度最大 。
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这次竞拍中 ， 最快的时候1分钟内增加了14轮报价 ， 有的地块开拍即突破「中止价」 ， 直接进入「一次性报价」 。
看完上文的解释你可能会明白 ， 中止价 ， 说白了就是政府对这块地的估价 ， 但开发商却不惜打破这个定价 ， 到底是为什么？答案在地块本身 。
选地逻辑
刚才咱们谈到 ， 这次苏州拍出8宗地 ， 4宗住宅用地突破了政府设置的最高价 ， 转为「一次性竞拍」 。 咱们来看看这几宗地 ， 到底是什么情况 。
先来看「苏地2020-WG-49号」地块 。
这块地在姑苏区日益路以南、苏清路以东 。 最终由绿都地产竞得 ， 楼面价19901.1元/㎡ ， 溢价率13.07% 。
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姑苏区自古以来就是苏州老城区 ， 教育资源相当丰富 ， 49号地块也是为数不多的纯正住宅地块 。
其次打铁还需自身硬 ， 49号地块位置很好 ， 位于城市绿肺虎丘湿地公园东侧 ， 紧邻「繁花中心」及4号线、2号线 。 在建的8号线 ， 上环线快速路也非常便捷 。 可以说周围绿化好 ， 生活配套成熟 ， 交通便利 。
再来看「苏地2020-WG-52、53号」 ， 这是连体地块 。
这块地位于吴中经开区城南版块 ， 宝丰路东侧 ， 两块地都规定了将以不低于1500元/㎡的标准 ， 进行前期装修 ， 并要求配建社区用房和社区居家养老服务用房 。
可以看出这块地将来应该是定位为改善型住宅 。
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城南版块多年来一直低调 ， 但今年以来已拍出了5宗地块 ， 且在7月苏州新房网签套数排名中 ， 吴中区以1318套位列第一 。 可以说吴中区是开发商和购买者眼中的香饽饽 。 本次成交的4宗土地中就有3宗属于吴中区 。
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