市场|热点城市房价结构性上涨 限购短期或将升级
社科院邹琳华：热点城市房价结构性上涨 ， 限购短期或将升级
突如其来的疫情对房地产产生了不小的冲击 ， 但仍有热点城市房价出现明显上涨 ， 甚至多个楼盘出现“万人摇号”的场景 。 为此市场再现调控预警 。
“当前调控是及时地对市场变化做出反应 。 否则可能会出现部分城市房价交替上涨的局面 。 ”8月7日 ， 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在新京报贝壳财经夏季峰会房地产分论坛上解析市场热点 ， 包括哪些城市容易出现房价结构性上涨？资金如何推动局部楼市火热？ 房地产如何穿越短周期与长周期？
热点城市房价结构性上涨 ， 限购短期难以退出
7月24日召开的房地产工作座谈会上 ， 再次重申“房住不炒” 。 在邹琳华看来 ， 这也是一次市场预期管理 。 释放的信号是不把房地产作为一个短期刺激经济的手段 ， 坚持抑制住房投资投机 。
邹琳华认为调控的首要目标是稳定市场 ， 既不能让它大涨 ， 也不能让它大落 。 目前调控要求及时地对市场变化做出反应 ， 而不是事后被动修补 。
对于目前市场普遍采用的限购政策 ， 邹琳华表示 ， 从2010年北京推出限购以来 ， 目前已经运行了十多年 ， 限购政策可能已经以另外一种形式常态化 。 一项行政管控政策执行十多年 ， 而且暂时还没有松动的条件 。 以后能否退出 ， 取决于以下两个条件之一：第一市场供求形势发生重大变化 ， 比如住房市场进入买方市场；第二长效机制是否建立起来 。 这两个条件短时间都难以实现 。
值得关注的是 ， 调控收紧信号背后并非房地产市场全面火爆 ， 而是部分热点城市房价大涨 。 对此 ， 邹琳华认为这是结构性上涨 ， 上半年主要热点城市包括粤港澳大湾区的深圳、东莞 ， 长三角的无锡、南通、宁波等城市房价上涨实际从去年下半年就已开始 。
邹琳华分析称这些城市有共同特征 ， 首先是经济基本面比较好 ， 或存在较大的利好因素 ， 比如南通的新机场建设 ， 或者是市场需求相对旺盛 。 这些城市中小企业多 ， 市场融资渠道也多 ， 同时限购门槛相对比较低 。 相比之下 ， 杭州和南京则因为一二手房价格倒挂 ， 助长了房价上涨的预期 。
作为一线城市 ， 深圳房价走势和北上广有差异 。 而同在大湾区的城市间也有差异 ， 邹琳华将其归结为限购力度和基本面不同 。 比如深圳落户相对宽松 ， 以户籍为基础的限购政策难以发挥作用 。 这次深圳出台的新规正是从提高限购门槛入手 。 如果政策不及时介入 ， 预计部分城市的房价上涨可能传导到更多的城市 ， 从而形成城市间板块轮动的局面 。
“一紧就死 ， 一放就涨”怪圈难打破 ， 市场亟须长效机制
“本次局部楼市的火热 ， 肯定是有资金推动的影子 。 ” 邹琳华表示 ， 为了对冲疫情的影响 ， 对实体经济的金融支持力度较大 ， 但是实体产业资金吸纳能力比较差 ， 楼市自然成为资金流动的一个选项 。
通过调查邹琳华发现 ， 以抵押贷款的形式获取购房资金 ， 利率可能显著低于购房按揭贷款 。 如果不采取有力的监管手段避免资金脱实向虚 ， 就违背了支持实体经济复苏的初衷 。 在经济增速下滑的背景下 ， 由资金推动的泡沫牛市肯定会破灭 ， 而经济下滑叠加房地产泡沫崩溃非常危险 。
对于房地产工作座谈会提到的“要实施好房地产金融审慎管理制度 ， ”邹琳华解读称 ， “稳住存量”意味着不对信贷资金做釜底抽薪 ， 人为地加剧市场波动 。 而“严控增量”则是加强信贷资金流向的监管 ， 不会放任资金流入房地产市场 。 事实上 ， 支持实体经济发展的同时又不会使房地产过热 ， 这个问题非常难 ， 因为单纯地金融监管手段很难实现 ， 监管成本非常高 ， “一紧就死 ， 一放就涨”的怪圈其实很难打破 。
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