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观点地产网|| 博鳌20年，孙元祥与观点对话：金鹏逆势上腾( 三 )


目前规模对金鹏来说是一个瓶颈 ， 主要还是受大环境影响 ， 受各方面政策影响 ， 又考虑到企业安全、人才规模 ， 所以这其实很矛盾 。
现在做千亿企业的机会一去不复返 ， 以前的机会太多了 。 （笑）
观点地产新媒体：金鹏目前的融资渠道主要有哪些 ， 此前房企在内地融资是受到严格监管的 ， 但最近似乎有放松的迹象 ， 您认为今年房企的融资环境会是什么情况？
孙元祥：目前金鹏地产没有上市 ， 跟上市或国企比 ， 金鹏融资成本应该比他们高 。
融资渠道方面 ， 主要是银行、信托 ， 但现在信托管理紧 。 金鹏真正投入房地产是从2013年以后 ， 一直保持较低且合理的融资杠杆 。
今年融资环境整体向好 ， 包括项目贷款做得比较顺利 ， 但也受到房地产控制影响 ， 一些信托还是有一定难度 。 但国家大力支持实体经济 ， 筑工尤其是节能科技、装配式建筑等绿色产业 ， 已成为国家装配式建筑产业基地之一 ， 我们和部分银行的合作正是通过绿色金融来获得融资支持 。
观点地产新媒体：会考虑上市吗？
孙元祥：上市可以促进整个集团管理水平 ， 也是现阶段发展的必要 ， 因为这个非常关键 。
金鹏是把下游集团 ， 包括绿色建筑跟节能结合起来成立一个筑工集团 ， 这个集团将在明年或者后年上半年在国内上市 。
除了筑工集团 ， 金鹏还计划推动物业公司赴港上市 ， 另外中鹏环保也准备在国内上市 。
目前这三个集团的上市都在推动中 ， 最快完成的应该是筑工集团 ， 第二是中鹏环保 ， 预计到2022年把物业集团推到香港上市 。
观点地产新媒体：金鹏拿地模式是什么？
孙元祥：目前走差异化道路 ， 集团拿地模式有三种 ， 一种是招拍挂 ， 我们不是太激进 ， 以稳健经营为导向 。
第二 ， 通过和政府平台公司合作 ， 政府需要有开发、建设和运营经验的企业去打造地块 ， 金鹏通过股权挂牌形式跟政府合作 ， 这不是代建模式 ， 是股权合作模式 。 要有好的运营和品质去带动其他产业发展 ， 特别是带动地产行业发展 。
最后一种模式是一级土地整理的形式 。
金鹏也做商业综合体 ， 通过商业运营服务能力跟政府合作 ， 一方面金鹏主动跟有需求的政府沟通 ， 另一方面是政府会选择做产业链综合能力比较强的企业一起做 ， 甚至会存在对赌的形式合作 。 作为一站式美好生活运营商 ， 我们也是希望为政府和社会 ， 提供解决复杂问题的系统方案 。
观点地产新媒体：头部房企也选择在二三线布局 ， 您会感到有竞争压力吗？
孙元祥：整个国家大环境有“两难” ， 一是房企没办法像过去跨越式发展 ， 二是不能过度利用杠杆去发展 ， 有一定限制 ， 利用金融手段 ， 管理非常严 。 想快速做大规模 ， 资金杠杆率要高 ， 每个拿到的项目都要融资 。
所以现在有经营压力 ， 大环境的影响给金鹏最大的压力是限价 ， 对房地产企业来讲 ， 盲目扩张风险是非常大的 ， 有的企业预测政府今年下半年会把房价放开 ， 拿的面粉（拿地）价格跟面包价格（楼价）基本差不多 ， 所以也是风险所在 。
金鹏走差异化道路 ， 但在和企业合作方面 ， 如果双方都要规模 ， 这两个其实是有利益冲突的 。
观点地产新媒体：金鹏地产业务主要集中在四个省 ， 有布局其他省份的想法吗？
孙元祥：目前来讲 ， 又想做规模 ， 又想节约成本 ， 所以金鹏的建设业务发展到哪 ， 才会想到那里去布局地产 。
这是解决水土不服的问题 ， 建设是排头兵 ， 通过建设把房地产带出去 ， 这是一个方向 。
第二 ， 房地产重点发展方向目前还集中在长三角经济圈 。
观点地产新媒体：金鹏目前有八个子集团 ， 涉及文旅、筑工、商业地产、物业、地产等 ， 怎么看待多元化发展？地产转型前景在哪里？
孙元祥：集团是相关多元化 ， 是围绕房地产的产业链在做多元化 ， 包括规划设计、开发、建设、运营这四个产业 ， 是跟房地产密切关联的 ， 这种产业链未来必定要打通的 ， 所以叫相关多元化 。


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