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黄其森|泰禾引入战投落定！万科拟入股19.9%，泰禾能彻底盘活吗？( 二 )


有媒体报道称 ， 泰禾正在引进的战略投资者极有可能是央企或国企 。 但此后 ， 市场传闻较多的福建国企厦门国贸、建发股份均否认接盘泰禾 。 这也让泰禾引入战投一事更加扑朔迷离 。
直到6月底 ， 泰禾引“战”计划迟迟未有实质性进展 。
7月初 ， 万科进入泰禾战投传闻名单 。 有媒体报道称 ， 目前引入战投的谈判进展顺利 ， 原本以为能赶在7月5日之前签框架 ， 但是协议签订的流程比较复杂 ， 在没签协议前仍存在不确定性 。
7月7日 ， 泰禾在给深交所《年报问询函》的回复公告中披露了引入战投的进展 ， “截至目前 ， 本次引入战略投资者尚处于筹划阶段 ， 各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议 ， 能否签署尚存在不确定性 。 ”
如今 ， 传闻变成现实 ， 仍有不少业内人士觉得意外 。
针对“万科真的愿意成为泰禾第二大股东吗”的问题 ， 有业内人士甚至曾表示：“除非万科基因突变 。 ”其理由是：万科与泰禾两家公司在企业文化、公司治理、财务管理上都不尽相同 。
那么 ， 万科为何会入股泰禾？一位不愿具名的地产资深人士表示 ， 听说是政府在中间牵线 。 不过 ， 这并未得到万科、泰禾方面的确认 。
泰禾作为民营的品牌房企 ， 在高端住宅方面有所建树 。 泰禾倒下 ， 相信是很多人不愿意看到的 。 而作为“地产三巨头”之一的万科 ， 以“白武士”的角色进入泰禾 ， 不管是资金输入还是资本市场信心信任重建 ， 以及后续的债券重组推进 ， 对于泰禾来说都是好事 。 “万科背书 ， 将有助于泰禾尽快走出困境 。 ”有分析人士指出 。
万科方面表示 ， “这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为 ， 我们希望协助泰禾走出困境 ， 逐步恢复其正常经营秩序 。 但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足 ， 仍然存在不确定性 。 ”
泰禾在7月31日的公告中称 ， 此次股份转让 ， 将有助于优化公司股权结构 ， 有助于帮助公司不断完善公司治理 ， 同时还有助于推动公司目前进行的债务重组工作 ， 盘活存量资产 ， 维持正常经营 ， 从而帮助实现公司长远价值 ， 维护公司及股东利益 。
此外 ， 业内分析认为 ， 万科入股泰禾的原因之一是与泰禾高端产品优势互补 。 亿翰智库首席分析师张化东表示 ， 泰禾有两大优势 ， 一是产品体系比较高端；二是一些核心城市的库存 。
下半年有242亿到期债务
2018年 ， 泰禾资金链危机初现 ， 此后选择出售项目股权“自救” ， 以纾解现金流困局 。 谁曾料到 ， 今年年初疫情暴发 ， 成为压倒泰禾的最后一根稻草 ， 房地产行业销售遇阻 ， 泰禾现金流也遭遇重挫 。
据克而瑞统计数据显示 ， 今年上半年泰禾全口径合约销售金额仅为254.1亿元 ， 而2019年同期为456.7亿 。 一季度 ， 泰禾经营性现金流入仅32.52亿元 ， 仅为去年同期的15% 。
销售回款减少 ， 融资能力下降 ， 让高负债的泰禾难以为继 。 因为 ， 泰禾短期集中兑付的债务太多 。
根据7月7日泰禾回复深交所显示 ， 截至2020年6月12日 ， 泰禾到期未付借款金额235.58亿元 。 截至2020年7月7日 ， 泰禾已到期尚未还款金额 270.65 亿元 。
此外 ， 泰禾2020 年内到期债务有555.11亿元 ， 其中 ， 三季度到期的债务是150.33亿元 ， 四季度到期的债务是91.8亿元 。
引入万科 ， 能彻底盘活泰禾吗？上述业内人士表示 ， “万科入股 ， 能给资本市场一种态度与信心 ， 但要看能持续多久 。 ”
对于债务危机 ， 在7月7日回复深交所问询函中 ， 泰禾曾表示 ， 针对2020年到期债务情况 ， 公司计划从不同渠道多种方式应对到期债务还款资金的归集 ， 努力降低偿债风险 。
除了所开发地产项目的销售回款 ， 泰禾表示 ， 偿债资金来源还有公司自持物业项目的变现 ， 公司自持物业项目共计18个 ， 涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态 。 截至2019年12月31日 ， 公允价值共计约255亿元 。 此外 ， 泰禾在运营中的酒店有凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店 ， 截至2019年12月31日 ， 账面价值共计约29亿元 。


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