中年|林中：我是旭辉的儿子( 二 )
??目前 ， 旭辉有5大类的机构股东 ， 分别是欧美亚洲地区的长线养老基金 ， 欧洲最大的养老基金和保险集团 ， 加拿大的大型保险集团 ， 国内知名的公募、私募机构以及国际大型指数基金 。
??海外长线基金的投资门槛相对较高 ， 从初期关注到最后投资公司 ， 常常要花上三至五年的时间来做研究 。 有分析认为 ， 旭辉是少有的几家能被境外长线基金看好的内房股 ， 这离不开林中对财务的严格把控 。
??林中正在进一步补足旭辉的短板 。 例如 ， 在多元化拿地上 ， 2020年将做到占比40% ， 未来要到50% 。 所谓多元化拿地 ， 是指在招拍挂的公开市场之外 ， 通过收并购、参与旧改、参与一二级联动、产业引入等方式 ， 获取土地 。 他曾表示 ， 十年以后看旭辉 ， 就像看香港新鸿基一样 ， 一半是开发业务 ， 一半是收租业务 。
??早几年 ， 旭辉为了加快占领市场 ， 与一批互助型朋友形成战略合作关系 ， 分摊风险 ， 但权益比较低屡遭诟病 。 2019年旭辉归母股东权益增速不及少数股东权益增速 。 提升权益比 ， 旭辉势在必行 。
??“我们要把权益比控制在65%左右 ， 实现三个1/3 。 ”林中称 ， 未来旭辉的独资项目、大股操盘项目和小股操盘项目各占1/3左右 。 旭辉在提升权益比的时候 ， 很多企业在降低权益比 。 所以 ， 企业在不同的阶段 ， 有不同的诉求和策略 ， 要看每个企业自己的战略 。 ”
本文插图
??“永升旭日”合体
??在销售规模进入行业第一集团行列之前 ， 旭辉的唯一主业是地产 。 这一点 ， 林中十分清醒 。
??与此同时 ， 物业服务正在成为旭辉新的业绩增长点 。
??2020年6月3日 ， 旭辉控股并表永升生活服务 ， 永升生活服务的中文简称前 ， 加上了“旭辉”二字 。 这不仅仅是名称的改变 ， 而是林中一次战略的调整 。 他最初创业时提出的“永升旭日”合体了 。
??旭辉控股以总对价港币 7.83 亿 ， 向林中家族收购5%的永升服务股票 ， 并将林氏家族所持有的投票表决权委托予旭辉控股 ， 完成对永升服务的并表 。
??这次交易 ， 开创“地产+物业”资本整合的先河 ， 将原本旭辉控股与永升服务的“兄弟”关系 ， 变成“母子”关系 。 为了避嫌 ， 林中还把永升股票的转让价 ， 较5个交易日平均收市价折让10% 。
??站在个人投资的角度上 ， 永升服务的PE高达90多倍 ， 而旭辉控股只有7.4倍 。 林中舍不得在风口下出让哪怕一点点物业股 。 但 ， 这是战略的需要 。
??对于旭辉并表永升 ， 外界有点雾里看花 。 林中告诉乐居财经 ， 这样更有利于物业与地产的战略协同 ， 业务、资源、能力、品牌都更能协同 ， 合在一起比单独对双方都更有利 。 从5月底宣布并表到7月24日 ， 股价上涨 ， 说明投资者对此是认可的 。
??“并表也可以全收购 ， 但我们选择用上市公司动用最小的资金比例来完成并表 。 未来如果物业股价回调 ， 上市公司还可以增持 。 自2018年12月18日上市以来 ， 旭辉永升的股价从每股1.78港元飙升至7月21日的15.28港元 ， 翻了七倍多 。
??近年来 ， 物业成为资本的风口 ， 赴港上市的物管公司络绎不绝 ， 吸引了腾讯、高瓴资本等资本加持 。 据统计 ， 目前国内已上市的物业服务企业已经达到30家 。
??在林中看来 ， 物业现在已然演变成了新的现代服务业 ， 未来或变成智慧生活、智慧社区的服务商 ， 尤其是即将到来的5G时代 ， 趋势将会更明显 。 “大的物业公司可以做成‘平台+生态’的生意模式 。 ”林中说 ， 物业市场规模效应显著 ， 规模足够大 ， 想象空间就很大 。
??谈及物业是否会做并购 ， 林中说 ， 永升做并购一定是战略性的 ， 绝对不做拼盘似的、为了冲规模的并购 。 他定了几个大方向 ， 一是有助于提升规模效益和市场占有率的并购；二是可以迅速填补新业务空白的专业物业的并购；三是围绕物业产业链的上下游 ， 去参股、控股相关企业 ， 形成旭辉特有的生态池 。
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