中年|林中：我是旭辉的儿子
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??编者按：他们是中国地产业的领军者 ， 他们是美好生活的创造者 。 2020年 ， 乐居财经推出地产“新十年”系列访谈 ， 与CEO、老板们面对面 ， 聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略 。 本期【见地】对话嘉宾：旭辉控股董事局主席林中先生 。
??撰文 | 魏薇
??出品 | 乐居财经
??林中是中国地产界有名的“行者” 。
??他的微信头像 ， 走戈壁时同事拍的 ， 蓝帽子、墨镜、对讲机、登山杖 ， 这副武装与他的公众形象 ， 截然相反 。
??在平常日子里 ， 旭辉控股董事局主席林中的衣着打扮 ， 总是一丝不苟 ， 蓝色西服、口袋巾 ， 浑身散发着绅士派头——弟弟林伟、林峰亦如出一辙 。 保持这些 ， 是需要定力的 。 就像他经营旭辉一样 ， 多年来坚持稳健合理的增幅 ， 并不追求狂飙突进 。
??2018-2037年是平稳增长期 ， 2037年之后进入成熟期 。 “现在行业处于高位 ， 会徘徊得久一点 ， 未来行业规模一定会下降 。 ”这是林中基于多年地产从业功底得出的 。
??刚过2000亿元的旭辉 ， 依然要坚持以地产为核心 ， 布局商业、物业、长租和养老等房地产+业务 ， 但尚未到做第二主业的火候 。
??林中当下要做的 ， 是如何进化组织、调整拿地方式和降低资金成本 。 这些老生常谈的问题 ， 在于一个完善的公司治理结构 。 从商28年的林中 ， 很清楚自己的位置 ， 尤其是旭辉登陆港交所之后 。
??“谁的旭辉？”面对镜头 ， 林中不假思索地回答 ， “我是旭辉的儿子 ， 在为旭辉打工 。 ”在两年前旭辉的庆生会上 ， 他也有过同样的表达 。
??这正是林中的写照 。
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??“三好生”挑战4%
??林中努力给旭辉塑造一个标签：三好生 。
??如何做好增长率、负债率和利润率的平衡 ， 是一件非常不容易的事情 ， 过快的增长速度 ， 会将负债拉得老高 ， 导致企业风险巨大 。
??这很考验掌舵者的平衡艺术 。
??用数据说话 。 在2019年 ， 旭辉销售额2006亿元 ， 同比增32%；核心归母净利润69亿元 ， 同比增25%；净资产负债率为68.5% ， 较上一年降低1.3个百分点 。
??6%的平均融资成本 ， 旭辉在同等段位的民营房企算是够低的 。 有机构统计 ， 从平均融资成本上看 ， 在30强房企里 ， 国企是4.87% ， 民企是6.48% 。 其中国企和民企最低的 ， 分别是中海地产（4.21%）和龙湖集团（4.54%） 。
??在“高投入、高产出”的地产行业 ， 融资成本能降低一点点 ， 意味着丰厚的利润 。 这笔简单的账本 ， 毕业于厦门大学企业管理系的林中 ， 自然算得更精细 。
??他的目标是 ， 未来将旭辉的平均融资成本降至4%以下 。 “核心是要提升旭辉的评级 。 ”林中希望未来标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构都给到旭辉“投资级” 。
??“国际评级是很全面的 ， 你不是要控制好一个指标 ， 而是要控制好所有指标 。 要到投资级 ， 你要大幅度降负债率 ， 你要提升EBIDTA ， 你要提升利息覆盖率 ， 还要关注规模、收入的比重等等 。 每个评级都有十几个指标 ， 每个你都要做好 ， 真的很难 。 每个指标你都做好了 ， 你真的是个好公司 ， 投资者一定会认可你 。 ”
??还在努力的旭辉已经获得了国际投资者的认可 。 2020年6月 ， 旭辉控股完成1.85亿股的配售计划 ， 其中约1.77亿股配售予国际知名投资机构美国资本集团 。 林中解释说：“配股不是为了融资 ， 更多的是为了引进国际长线投资机构 ， 优化股东结构 ， 这对旭辉股价的长期坚挺是有好处的 。 ”在中国地产股里 ， 美国资本集团也进入了龙湖集团和世茂集团 。
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