禹洲地产|接盘长实成都项目背后：闽系禹洲增速疲软，毛利率连续3年下滑( 二 )
禹洲地产 ， 哦不对 ， 就在上个月 ， 已经正式更名为“禹洲集团控股有限公司” 。 其创立于1994年的福建厦门 ， 2009年于香港联交所主板上市 ， 2011年跻身“中国房地产企业50强” ， 2016年将总部搬迁到了上海 。
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2019年 ， 禹洲首进成都 ， 便赚足了人们的眼球 。 彼时调控正值从一线城市向热点二线城市深入 ， 禹洲地产以134.39%溢价 ， 18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块 。
和禹洲同一天竞价的碧桂园 ， 拿下的另一地块溢价为34.07% 。
和高溢价拿地一样吸睛的还有禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓的表态：明年（2020年）禹洲地产的可售货值约1800亿 ， 完成千亿“没有难度” 。
但计划赶不上变化 。 2020年 ， 突如其来的黑天鹅让大多数行业陷入泥淖 ， 房地产业不例外 。
2020年半年度业绩预告的房企已经有30多家 。 滑铁卢的占多数 。
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7月早些时候 ， 禹洲集团公布了2020上半年未经审核的营运数据 ， 2020年前六个月 ， 该集团实现累计销售金额为人民币428.50亿元；累计销售面积为2,609,482平方米；平均销售价格为每平方米16,421元 。
对照此前完成千亿的目标 ， 禹洲集团上半年的完成率大概为43% 。 此前 ， 有报道显示 ， 2020年上半年 ， 28家房企目标完成率均值为41.1% ， 较去年下降6.5个百分点 。 据此来看 ， 禹洲集团的目标完成率处于中等左右水平 。
此次大手笔拿下长实集团的成都项目 ， 应该能助推其销售额增长 ， 但是否能完成目标 ， 今年的这个局面来看 ， 还得再观察观察 。
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3、增长疲软 ， 毛利率连续3年下滑
其实在杠杆游戏来看 ， 是否能完成目标倒是其次 。 如果长期关注禹洲地产的股民 ， 或者业内人士应该会发现 。 禹洲集团的各项财务指标 ， 并不是很理想 。
最新的半年报还没出 ， 先来看看最近9年禹洲集团的核心指标成长情况 。
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从上图东方财富统计的数据可以看到 ， 从2011年到2019年 ， 前半场是禹洲的小而美状态 ， 2016年是个转折点 ， 总部搬到上海后 ， 很明显禹洲集团加快了扩张步伐 。 营收从100亿元级别飞跃到200亿元级别 。
在经过一次质的飞跃之后 ， 禹洲集团的增长似乎略显疲态 。 2018年营收同比增长为12% ， 已经够低 ， 2019年还出现了下滑 。
毛利自然也是跟着下降 ， 如果看近3年 ， 2018年较2017年也是下降 。 而毛利率已经连续下滑3年 ， 从2016年的36.27% ， 下滑到2019年的26.21% 。
这个算行业什么水平 ， 杠杆游戏就不做分析了 。
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盈利指标和盈利质量指标方面 ， 禹洲集团在扩张之后 ， 似乎反而变得更弱了 。 除了毛利下滑之外 ， 2019年的平均净资产收益率17% ， 还不及2011年的19% ， 年化净资产收益率亦同 。
一起变弱的还有总资产净利率、年化投资回报率等 。
另外 ， 杠杆游戏注意到 ， 禹洲集团平均一年内到期债务为152.72亿元 ， 占总债务比例为27.4% ， 现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为2.33倍 。
在降杠杆方面 ， 禹洲集团的手法也颇为巧妙 。 从2017年开始 ， 禹洲集团就维持了19亿左右的永续债规模 。 如果将这一部分计入禹洲集团的负债中 ， 将大幅推高其目前公布的负债率 ， 大概在80%左右 。
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