房地产|转换倒计时：“按兵不动”的房贷族，赶紧做“选择题”啦
根据人民银行规定 ， 自2020年3月1日起 ， 房贷定价基准转换正式启动 ， 并于2020年8月31日结束 。 采访人员7月23日走访沈城银行发现 ， 大部分房贷族面对固定利率还是浮动利率这只有一次的选择机会 ， 还在纠结之中 。
与此同时 ， 采访人员从部分银行得知 ， 8月21日 ， 银行可能将对未进行选择的客户进行批量转换 ， 帮客户做决定 。
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转换“倒计时” 大部分房贷族按兵未动
市民王鹏飞在于洪区有一套住房 ， 是2015年贷款购买的 ， 贷款期限还有20余年 。 “年初我就看到房贷定价基准转换的事儿了 ， 手机银行也推送了提示信息 ， 但我还是一直没有选 ， 因为不知道该咋选 。 ”7月23日 ， 他告诉采访人员 。
王鹏飞的贷款合同显示 ， 他的房贷利率为基准利率 ， 当前执行标准为4.9% 。 根据规定 ， 他要尽快作出选择：在接下来的20余年还款期内 ， 是将贷款利率固定在目前的4.9% ， 还是选择与人民银行每年12月20日公布的5年期LPR（贷款市场报价利率）挂钩、每年调整一次 。 “看5年期LPR总的趋势是下降 ， 但最近三个月没有变化 ， 毕竟还有20多年 ， 不知道利率长期走势是什么样的 。 ”他说 。
与王鹏飞这种判断不好利率走势 ， 迟迟未做决定的房贷族相比 ， 还有部分人至今没弄清“转换”“挂钩”“LPR”等是怎么一回事儿 。 房贷族贾世赢告诉采访人员 ， 他甚至都弄不清现在的房贷利率是多少 ， 更别说如何选择定价基准转换了 。
房贷定价基准转换工作已进入“倒计时”阶段 ， 某国有银行南湖支行个贷业务负责人告诉采访人员 ， 银行内部报表显示 ， 进行主动选择的客户非常少 ， 大部分客户仍“按兵不动” 。
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8月21日银行可能将帮客户做选择
存量房贷客户规模庞大 ， 对于迟迟未做决定的客户 ， 银行有可能进行批量转换 。 采访人员7月23日获悉 ， 交通银行已公告客户 ， 为简化客户操作流程 ， 该行将参考银行业普遍做法 ， 于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷 ， 统一调整为LPR浮动利率加减点方式 。 该行表示 ， 2020年8月21日后 ， 对于已批量转换有异议的 ， 可于2020年12月31日前与贷款经办行协商处理 。
不过 ， 也有沈城国家银行人士告诉采访人员 ， 该行倾向于批量转换为固定利率 ， 具体转换方式还在研究之中 ， 很快将公布 。
58安居客房产研究院分院院长张波认为 ， 整体上看 ， 对于存量购房者来说 ， 是否选择转换为与LPR挂钩的浮动利率 ， 主要应从两个维度进行考量：一是对于未来风险的可接受程度 ， 即为风险冒进型还是风险稳健型；二是考虑贷款本身的剩余还款期限 。 如果剩余时间较短 ， 相对来说， 浮动利率会更适合 。 此外 ， 对房贷利率为上浮型的购房者来说 ， 选择浮动利率同样会更有优势一些 。
提示 定价基准转换怎么计算？
◆以现在执行的房贷利率 ， 减去2019年12月20日公布的5年期LPR（4.8%） ， 得出差值（可以为负） 。
◆如果选择浮动利率 ， 并选次年1月调整、每年调整一次的话 ， 以当年12月20日公布的5年期LPR+差值 ， 计算出次年的房贷利率 。
◆如果选择固定利率 ， 则执行现有标准不变 。
总体上看 ， 如果选择的是浮动利率 ， 2020年12月20日公布的5年期LPR低于4.8% ， 那么2021年的整体月供就会减少；相反 ， 2020年12月20日公布5年期LPR高于4.8% ， 那么2021年月供就会增加 ， 直到2021年12月20日公布新一期LPR为止 。
沈阳日报、沈报全媒体高级采访人员 刘洋
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