资产负债率|资产负债率超90%现金流承压，如何评估中梁控股半年完成四成销售额？?( 二 )
毛利率持续维持低位的同时 ， 该公司现金流情况也变化较大 。 《投资时报》研究员注意到 ， 2016年至2019年 ， 中梁控股经营活动产生的现金流净额分别为-176.28亿元、-68.38亿元、80.37亿元及-203.29亿元 。 可以看到 ， 除2018年外 ， 其于年份中梁控股经营活动净现金流均为净流出状态 。
同期 ， 该公司现金及现金等价物净增加额分别为27.29亿元、59亿元、38.03亿元及4亿元、期末现金余额分别为48.47亿元、107.48亿元及145.52亿元及149.65亿元 ， 显示出现金增长乏力态势 。
针对2016年及2017年经营活动录得负现金流量情况 ， 中梁控股在其上市招股书中表示 ， 主要因为物业开发活动持续增加以及土地收购活动加大 ， 导致用于运营的净现金额较多 。 而为何2019年经营活动现金净流出超200亿元 ， 中梁控股并未在其年报中解释相关原因 。
中梁控股近四年部分业绩数据
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数据来源：公司招股书及财报
资产负债率高企 ， 现金流承压
尽管经营活动净流出金额巨大 ， 但押注棚改的中梁控股确实抓住了其中机会 。
2015至2017年间 ， 凭借高周转模式 ， 中梁控股在三四线城市快速发展 。 而随着棚改红利消失 ， 其又于2018年提出“三转”战略 ， 即转二线、转省会、转都市圈核心城市开发项目 ， 进而实现并巩固了千亿销售额 。
在这一过程中 ， 中梁控股开始加速拿地 。 据其招股书显示 ， 2016年至2018年 ， 中梁控股分别收购63幅、119幅及221幅地块 。 可以看到 ， 其拿地速度从2016年的平均每6天拿一块地 ， 提升到2017年的平均每3天拿一块地 ， 进而增至2018年的平均每1.7天进账一块地 。
而据其年报显示 ， 2019年中梁控股总计收购139幅地块 ， 平均每2.6天收入一块 ， 依然保持了较快的拿地速度 。 相关地块规划总建筑面积约为1660万平方米 ， 收购平均成本约为每平方米4607元 ， 总计投入764亿元 。
如此拿地速度及巨量资金投入 ， 自然也考验着其资金链的承受能力 。 在经营活动无法带来正现金流的状况下 ， 该公司自然需要想方设法筹资 。
招股书显示 ， 2016年至2018年 ， 中梁控股借款总额分别为202亿元、245亿元、270亿元 ， 由于信托利率较高 ， 其三年加权平均利率分别是9.4％、7.9％、9.9％ 。 而主流上市房企平均融资成本均线在6％左右 。
2019年 ， 中梁控股借款总额进一步上升至401.81亿元 ， 较上一年度增长48.8% 。 加权平均债务成本为9.4% ， 依然高于主流房企平均融资成本 。
快速扩张及大加杠杆 ， 也导致该公司资产负债率高企 。 2019年 ， 中梁控股资产负债率高达90.7% ， 虽然该指标已有下降趋势 ， 但近四年其资产负债率均在90%以上 。
同时 ， 与营收相近的另外10家港股上市房企相比 ， 中梁控股2019年资产负债率亦高居第二位 。
从债务方面来看 ， 中梁控股对资金的需求依然很大 ， 在国内融资渠道收紧的当下 ， 该公司不得不将目光转向海外债券市场 。
2020年6月18日 ， 中梁控股发布公告称 ， 将发行2.5亿美元2021年到期的优先票据 ， 年化利率为8.75％ ， 发售价格为票据本金的99.536％ ， 而这已经是该公司自2019年7月上市以来第4次海外发债 。
与此相对应的是 ， 今年11月 ， 中梁控股一笔发行规模为2亿美元的海外债即将到期 ， 票面利率为9.75% 。
中梁控股与同业公司2019年资产负债率比较情况
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数据来源：Wind
净资产负债率为何陡降？
值得关注的是 ， 在资产负债率居高不下的同时 ， 中梁控股净资产负债比率却从罕见的高点陡然下降 。
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