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资产负债率|资产负债率超90%现金流承压，如何评估中梁控股半年完成四成销售额？?

尽管销售额实现三级跳 ， 但中梁控股近几年销售毛利率及净利率水平持续维持低位 ， 资产负债率多年高企以及近年频繁发债亦凸显出其现金流压力 。 受制于多方面影响 ， 该公司不得不重置增长率目标

资产负债率|资产负债率超90%现金流承压，如何评估中梁控股半年完成四成销售额？?
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《投资时报》研究员 周运寻
190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元 。
四年时间 ， 从温州起步的区域房企中梁控股集团有限公司（下称中梁控股 ， 2772.HK） ， 开启了全国范围内的项目布局 ， 并实现合约销售额三级跳 。
如此高速增长也给了这家公司喊出“2021年实现3000亿元销售额”的勇气 。
然而现如今 ， 既定目标似乎有些遥不可及 。 2020年 ， 中梁控股目标销售额仅为1680亿元 ， 增速近10% 。 据其最新未经审计运营数据显示 ， 今年上半年其合约销售额实现677亿元 ， 完成年度目标的四成 。
对于计划增速放缓 ， 该公司管理层表示 ， 未来公司希望实现稳健增长 ， 计划销售规模每年实现10%—15%的增长幅度 。
疫情影响固然是压抑销售的重要因素 ， 然而 ， 该公司内在风险亦难以忽视 。
一方面 ， 据年报显示 ， 截至2019年末 ， 中梁控股集团及其附属公司、合营联营企业共拥有可售资源超2600亿元 ， 原定3000亿元销售目标显然难以实现 。 而若要维持增长 ， 继续扩充土储相当重要 。 另一方面 ， 中梁控股近几年销售毛利率及净利率水平持续维持低位 ， 资产负债率多年高企以及近年频繁发债亦凸显出其现金流压力 。
2020年7月16日 ， 正值中梁控股上市一周年 ， 曾经高速发展的这家房企 ， 又将如何面对挑战？
销售额狂飙 ， 毛利率却增长乏力
中梁控股近年业绩飙涨有目共睹 。 据该公司招股书及最新财报数据显示 ， 2016年至2019年 ， 中梁控股收入分别为29.25亿元、140.26亿元、302.15亿元及566.4亿元 ， 税前利润分别为-2.74亿元、12.68亿元、44.38亿元及98.98亿元 ， 均实现较好增长 。
在销售额方面 ， 2016年至2018年 ， 其合约销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元 ， 三年即突破千亿门槛 。 进入2019年 ， 中梁控股合约销售额达1525亿元 ， 同比增长50.2% 。 该公司表示 ， 这主要是抓住了三四线城市的棚改机遇 。
不过在此背后 ， 《投资时报》研究员注意到 ， 中梁控股的高速增长已明显放缓 。 2016年至2019年 ， 该公司营收增速已由2017年的379.52%降至2019年的87.46% ， 税前利润增速由2017年的562.77%降至2019年的123.03% 。
同时 ， 其销售额增速已由2017年的241.58%降至2018年及2019年50%左右 。 而若按既定目标 ， 2020年其销售额增长或仅能实现10% 。
7月6日 ， 中梁控股发布的2020年1—6月未经审核业绩数据加重了这一可能 。 今年6月 ， 中梁控股合约销售额约为247亿元 ， 上半年其合约销售额实现677亿元 。 按2020年1680亿元合约销售目标计算 ， 中梁控股前6个月仅完成其年度目标的四成 。
可以观察到 ， 尽管销售增速降低 ， 但中梁控股业绩增速在行业中仍较为靠前 。 但值得关注的是 ， 其销售毛利率及净利率水平却持续维持低位 。
2016年至2018年 ， 中梁控股毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9% ， 2019年末 ， 这一数值增至23.3% ， 但低于上市房企30%的毛利率中位值 。
而从营收排名靠前的40家港股上市房企来看 ， Wind数据显示 ， 中梁控股2016年销售毛利率排名第34位 ， 2017年及2018年均排名37位 ， 2019年其销售毛利率排名继续落后一个位次 ， 排在第38名 。
在销售净利率方面 ， 近四年中梁控股该指标有所上升 ， 2016年至2019年分别为-9.22%、3.55%、8.36%及11.4% ， 但与40家头部港股上市房企15%的中位值相比仍有差距 ， 排名亦在30名开外 。


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