老破小一朝之间成“豪宅”真相是......
一文落地 ， 深圳“豪宅税”重出江湖 。享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元 。 月份 ， 网签套数2661套这意味着三点不满其一 ， 就要缴纳少则十几万多则百万的税费 。
网友们关于“豪宅线”的热议溢出屏幕 ， “被豪宅”也在深圳楼市遍地开花 。“豪宅税”倒逼非普通宅 ， 750万的“豪宅线”误打一群刚改 ， 一贯有“劫富济贫”意思的豪宅税 ， 这次倒有点打击刚改了 。首先 ， 就“豪宅税”本身而言 ， 以价格衡量房子豪宅与否 ， 本身就会模糊普通住宅与非普宅之间的界限 。以动辄10万+的南山 ， 宝中为例 ， 750万只能买个几十平米的小两房 ， 被冠以“豪宅”好似却不妥当 。其次 ， 资本迭代 ， 豪宅轮动 ， 过去的豪宅已经随着时间的推移日渐平凡 ， 渐渐披不上新时代的“豪”外衣了 。
深圳“豪宅税”重出江湖官方并没有“豪宅税”这个说法 ， 而是界定了“普通住宅”和“非普通住宅” 。 民间却以非此即彼的逻辑把“非普通住宅”称之为“豪宅” ， 但其实这些所谓的“豪宅”或许只有“豪价” ， 并不能达到人们心中的那种豪宅 。 而此次重出江湖 ， 是相对于2019年来说的 。 2019年的双11 ， 深圳非普通住房交易涉及的5%差额增值税 ， 被静悄悄地取消了 。 “没影儿”、"涨价“、返价”、“日新”、“月成交过万”……
从近大半年深圳二手房交易市场的表现来看 ， 深圳楼市的表现不俗 ， 甚至可以直言之有点飘 。
“继续飞 ， 飞上宇宙去”的论调一浪高过一浪 ， 所以当“深八条”出台 ， 750万元“豪宅”的分割线被拉回 ， 就显得尤为重拳了 。 但同时 ， 750万元的“豪宅线”也遭到各方热议 。 “豪宅线是怎么来的？”“福田、南山均价八万多 ， 随便一套100㎡的普通住宅都可以超过豪宅线！按照这个标准 ， 在原关内 ， 除了盐田 ， 几乎所有的房子都是豪宅了！”是不是真如网友热议的“几乎所有房子都是非普通住宅了” 。 根据珊瑚数据统计 ， 全市80个片区的统计 ， 非普通宅占比超过50%的片区 ， 只有21个 ， 大多数还是普通住宅 。
对此 ， 我们也做了统计 ， 统计发现整个深圳大于750万的房子大约有2成 ， 但其中置换到南山 ， 碰到“非普宅”的几率是5成 。
制图：深圳楼市情报 ， 数据来源：链家网看来 ， 750万的“豪宅线”会伤害到部分刚改 ， 但总体来说并没有多大影响 。
豪宅不豪：动态的“豪宅线”“豪宅税”的字面意思很简单 ， 就是“豪宅交易时所要缴纳的税费” 。 深圳定义非普通住宅 ， 主要基于“基础属性”和“价格”两点 ， 容积率1.0（含）以上 ， 房屋面积大于144㎡ ， 且价格处于“豪宅线”上的就是非普通住宅 。 其中“豪宅线”一直是动态的 ， 可以根据市场情况进行调节 。 原先在总价上界定普宅 ， 各区有不同的标准 ， 现在是全市统一标准 。 715发布初期 ， 对于“全市统一标准”的非普宅线 ， 各方有意在等待细则 ， 预备着各区不同标准的出现 ， 但很显然 ， 细则并没有出 。
2015年330新政普通住房标准反观2015年 ， 普通住房价格标准 ， 南山总价490（含）万以下 ， 福田总价470（含）以下 ， 罗湖总价390（含）万以下等均属于“非普宅” ， 需要按照“非普宅”标准交税 。 这一细则共维持了5年 ， 期间此标准下的“豪宅线”一直未有松动 ， 直至2019年 ， 官方宣布取消“豪宅税” 。
5年时间 ， 深圳房价已足够一轮上涨 ， 但为何没有上调“豪宅线”？有人猜测 ， 价格衡量“豪”与否 ， 会让普通住宅与非普通住宅的界限极其模糊 ， 上调“豪宅线” ， 就意味着市场上一部分豪宅变成普宅 ， 相当于给一部分人定向减税 ， 会潜在刺激到楼市 。 对于本次750万的“豪宅线” ， 是否有市场普惠 ， 还得看市场反馈 。
旧豪宅已经披不上新时代的“豪”外衣给深圳豪宅区下一个定义 ， 那就是“资本发展的一轮又一轮新的版块” 。 熟悉深圳发展史的人都知道 ， 过去30余年间 ， 深圳发展一路向西 ， 豪宅也随着资本的迭代而变得平凡 。| 八九十年代：银湖富人区八九十年代的豪宅始于罗湖 ， 在福田和南山还是一片荒地时 ， 这里就已经建起了几栋高楼 。 那时房地产概念还未兴起 ， 有游泳池、网球场、小学配套的高层住宅、别墅就已经是富人们的心头好 。 其中以怡景花园为代表的的项目 ， 欧式复古的建筑风格、隐秘的私家花园 ， 市中心的地理位置 ， 距离香港口岸近 ， 就深得当时海外华侨、高校老师及官员们的喜爱 。| 21世纪初：福田时代到了90年代、21世纪初 ， 罗湖的土地被迅速占满 ， 城市中心向西延伸 ， 福田时代也随即开启 。 富人们的审美在城市优加位置、醇熟配套的基础上 ， 开始倾向于自然生态景观较好的区域 ， 以该片区豪宅领头羊群角色的水榭花都、熙园、香蜜湖一号为例 。 水榭花都：完善的城市规划和生活配套 ， 视野开阔 ， 绿树成荫 ， 距离深圳四大名校的深中仅一两公里；熙园：与水榭花都隔湖相望 ， 依靠香蜜湖的自然景观住宅；香蜜湖一号：香蜜湖的最后一块低密度用地 ， 2000平米的私人会所 。| 失误下的豪宅城市的继续发展 ， 继而面临的是向东走还是向西走的问题 。 于是两种不同方向出现了 。 向东 ， 万科、华侨城等地产大亨斥资在盐田打造了一些列滨海豪宅、山间别墅 ， 位于大小梅沙的盐田富人区诞生了 。 向西 ， 来到了土地宽裕的福田时代 。 但如今 ， 离城市中心距离过远 ， 交通便利度不够 ， 盐田豪宅区已经成为尴尬的存在 。| 南山的高光时刻南山的高光时刻可以分为两个时期 ， 华侨城时期和海湾时期 。 说起华侨城 ， 就不得不提波托菲诺天鹅堡 ， 意大利波托菲诺小镇式的文化与设计 ， 使它成为富居的好选择 。 但现在的豪宅 ， 高光更应该属于深圳湾 ， 虽然同属南山 ， 但这片填海而来的海湾陆地比华侨城更新 ， 离海更近 。 从醇熟配套到自然生态景观 ， 从自然生态景观到海景景观 。 可以预见 ， 前期商品房本身稀缺 ， 景观好一点都可以是豪宅 。 但是随着深圳地产进入白金时代 ， 人们对豪宅的认知拔高 ， 常规判断会发展的地方并没有照着预期前进 ， 而那些曾经被看不起的填海填出来的房子 ， 现在却金光碧闪 。结语715新政之前 ， 在龙岗安家多年的郑先生打算置换到南山 ， 普普通通的小两房需求 ， 如果再带带一个好一点的学位就更好了 。 但比较、犹豫、再看看 ， 他遇上了715 ， 郑先生觉得政策确实是好政策 ， 至少房价不再涨了 ， 但原先心仪的小房子也在眨眼之间变成了他高攀不起的“豪宅”……
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